Portal-Provisionen und Direktbuchungen: was Ihnen wirklich bleibt
Stand 14.09.2026
Bei Airbnb gibt es nur noch eine Servicegebühr, und die tragen Sie: 15,5 % dessen, was Sie einnehmen. Der Gast zahlt genau den Preis, den Sie eingestellt haben, und bei Ihnen kommt dieser Preis abzüglich der Gebühr an. Dazu kommt die Mehrwertsteuer auf die Provision, und dazu kommt der italienische Fiskus, der Sie auch auf Geld besteuert, das Sie nie gesehen haben. Diese Seite rechnet alle drei Teile zu Ende.
Die 15,5 % und worauf sie berechnet werden
Airbnb fasst die Servicekosten zu einer einzigen Provision von 15,5 % zusammen, und diese Provision trägt der Gastgeber allein. Der Prozentsatz beruht auf dem weltweiten Durchschnitt der Airbnb-Servicekosten. Wer bucht, sieht den Endpreis: keine Servicegebühr, die beim Bezahlen noch dazukommt.
Der Abzug betrifft nicht nur den Nächtigungspreis. Er wird auf die Zwischensumme der Buchung gerechnet, also auch auf die Zuschläge, die Sie im Inserat hinterlegt haben. Die Endreinigung ist der häufigste Fall. Wer einen niedrigen Zimmerpreis und eine hohe Reinigungspauschale ansetzt, zahlt die Provision auch darauf.
Eine schnelle Rechnung. Preis 100 Euro: Airbnb behält 15,50, bei Ihnen kommen 84,50 an. Beim Haus zu 480 Euro die Nacht sind es 74,40 Abzug, es bleiben 405,60. Sieben Nächte ergeben 520,80 Euro Provision.
Mehrwertsteuer auf die Provision: aus 15,5 werden 18,91
Auf die Servicekosten fällt in den meisten Fällen Mehrwertsteuer an. Für einen Vermieter ohne Umsatzsteuernummer ist diese Steuer nicht rückholbar: sie ist schlicht ein Kostenposten. Aus 15,5 % werden mit dem italienischen Satz von 22 % 18,91 % der Zwischensumme.
Sind Sie dagegen umsatzsteuerlich registriert, sieht es anders aus: die Plattform stellt eine Rechnung aus, und die Steuer behandeln Sie in Ihrer eigenen Buchhaltung. Das ist ein Unterschied, den Sie mit Ihrem Steuerberater klären sollten, denn er verschiebt die Rechnung um einige Punkte.
Die Pauschalsteuer fällt auf den Bruttobetrag an
Hier kommt der Teil, den fast niemand mitrechnet, und er wiegt am schwersten. Wer in Italien die cedolare secca gewählt hat, zahlt die Ersatzsteuer auf das Bruttoentgelt: Bemessungsgrundlage ist in der Regel der gesamte Mietzins beziehungsweise das gesamte Entgelt, ohne den pauschalen Abschlag von 5 %, den das ordentliche Regime kennt.
Brutto heißt: der Preis, den der Gast zahlt, nicht der Betrag, der auf Ihrem Konto ankommt. Die Provision des Portals steckt bereits in dieser Zahl, und bei der cedolare secca ist nichts abziehbar — weder die Provision noch die Mehrwertsteuer darauf, weder Reinigung noch Strom noch Wasser. Sie versteuern also auch den Teil, der an die Plattform gegangen ist.
Die vollständige Rechnung bei 480 Euro pro Nacht, cedolare secca zu 21 %: 74,40 Provision, dazu 16,37 Mehrwertsteuer, was die tatsächlichen Kosten auf 90,77 bringt, dazu 100,80 Euro Steuer, berechnet auf die vollen 480. Es bleiben 288,43 Euro. Beim selben Betrag als Direktbuchung entfällt die Provision, die Steuer bleibt gleich: es bleiben 379,20.
Seit 2026 gilt die Pauschalsteuer für zwei Wohnungen
Wenn Sie mehr als ein Haus vermieten, kommt eine zweite Sache dazu, und sie ist neu. Seit dem Steuerjahr 2026 gilt die cedolare secca bei Kurzzeitvermietung nur noch, wenn Sie im Jahr höchstens zwei Wohnungen dafür einsetzen: vorher waren es vier. Oberhalb dieser Schwelle gilt die Tätigkeit als unternehmerisch, gleich von wem sie ausgeübt wird.
Und auch unterhalb der Schwelle gibt es nicht nur einen Satz: die 21 % gelten für eine einzige Immobilie, die Sie in der Steuererklärung auswählen; auf die zweite werden 26 % angewandt.
Also: mit drei Häusern betrifft Sie die cedolare secca nicht mehr, und die Frage verschiebt sich auf das Unternehmensregime mit allem, was dazugehört. Mit zwei Häusern ist das zweite bereits mit 26 % belastet. Die Rechnung im vorigen Abschnitt müssen Sie mit Ihrem eigenen Satz neu aufmachen — der Mechanismus bleibt, die Zahl ändert sich. Wo genau Sie stehen, sagt Ihnen Ihr Steuerberater, nicht eine Webseite.
Was bleibt, Kanal für Kanal
Eine Nacht zu 480 Euro, Vermieter ohne Umsatzsteuernummer, cedolare secca zu 21 %:
| Posten | Airbnb | Direkt |
|---|---|---|
| Listenpreis | 480,00 | 480,00 |
| Provision 15,5 % | −74,40 | 0 |
| MwSt. 22 % auf die Provision | −16,37 | 0 |
| Steuer 21 % auf den Bruttobetrag | −100,80 | −100,80 |
| Es bleibt | 288,43 | 379,20 |
Der Unterschied beträgt 90,77 Euro pro Nacht. Auf zwanzig Nächte sind das 1.815 Euro, und es ist kein Geld, das Sie wegen eines schlechteren Hauses oder eines Gastes weniger verloren hätten: Sie haben es dafür bezahlt, gefunden worden zu sein.
Die Portale sind nicht der Feind
Ein Portal leistet etwas, und zwar wirklich: es bringt Ihnen Leute, die Sie nie gefunden hätten, aus Ländern, in denen Sie gar nicht wüssten, wo Sie werben sollen. Das Problem ist nicht seine Existenz. Das Problem entsteht, wenn es der einzige Weg ist, auf dem Ihr Haus gebucht werden kann, denn dann läuft jede einzelne Nacht des Jahres durch diesen Prozentsatz.
Der Ausweg ist nicht, die Portale zu verlassen. Der Ausweg ist, dafür zu sorgen, dass jemand, der Sie dort schon gesehen hat, auch direkt buchen kann — und dass es sich für ihn lohnt. Das Schaufenster bleibt ein Schaufenster; die Spanne gehört wieder Ihnen.
Wie Chilloso das löst
Ihr Haus bekommt eine eigene Webseite mit eigener Domain, in neun Sprachen, im Preis enthalten. Wer nach Ihnen googelt, nachdem er Sie auf dem Portal gesehen hat, findet Sie — und bucht bei Ihnen.
Und die Preise müssen nicht überall gleich sein: eine Preisliste für Booking, eine für Airbnb, eine eigene für direkt, jede mit ihrem prozentualen Abstand, Haus für Haus. Sie heben den Grundpreis einmal an, und alle ziehen nach. Wenn Sie die Listen so einstellen, zahlt der Direktbucher weniger als auf dem Portal, und die Differenz bleibt bei Ihnen statt in die Provision zu gehen.
Warum ein anderer Preis auf der eigenen Seite zulässig ist und was das italienische Recht dazu sagt, steht vollständig auf der Seite über Doppelbuchungen, Aufenthaltsregeln und Preislisten.
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