Property Manager oder Host: was er tut, was er kostet, welcher Vertrag nötig ist
Stand 14.09.2026
Wer nach «Property Manager» sucht, findet eine Zahl — zwanzig Prozent, fünfundzwanzig — und glaubt, verstanden zu haben. Unter diesem Namen stecken jedoch verschiedene Berufe, und nur einer davon verändert Ihre Rechtsstellung.
Ein Name, zwei verschiedene Berufe
Die erste Verwirrung steckt im Namen. In Italien heißt es Property Manager, gestore, Host, manchmal einfach «der, der mir das Haus hält». Es sind aber zwei Berufe, und der Unterschied ist keiner des Grades, sondern der Art.
Auf der einen Seite steht, wer an Ihrem Haus arbeitet: empfängt die Gäste, übergibt die Schlüssel, öffnet bei der Ankunft, ist da, wenn der Boiler ausfällt. Er erbringt eine Dienstleistung, stellt Ihnen eine Rechnung, und das Haus bleibt in jeder Hinsicht Ihres. Auf der anderen Seite steht, wer an Ihrer Stelle arbeitet: veröffentlicht die Anzeigen, setzt die Preise, schließt die Mietverträge, nimmt oft das Geld ein. Das ist keine Dienstleistung neben Ihrer Tätigkeit, das ist Ihre Tätigkeit, ausgeübt von einem anderen.
Die eine Frage, die beide Berufe trennt, lautet: wer schließt den Vertrag mit dem Gast? Schließen Sie ihn, hilft der andere Ihnen. Schließt er ihn, braucht es ein Mandat — und Vertrag, Steuern und Haftung ändern sich.
Was er genau tut
Innerhalb beider Berufe verschieben sich die Grenzen noch einmal, und niemand sagt es Ihnen vorher. Manche halten nur den Online-Teil: Anzeigen, Preise, Kalender, Antworten an die Gäste. Sie betreten das Haus nicht, putzen nicht, öffnen niemandem.
Manche machen nur den Empfang: warten auf den Gast, übergeben die Schlüssel, zeigen das Haus. Manche übernehmen alles einschließlich Reinigung mit eigener Mannschaft — und manche fassen die Reinigung nicht an, weil eine Firma sie macht, die Sie bezahlen. Manche übernehmen auch die Bürokratie, Questura und Kurtaxe, und manche lassen sie Ihnen.
Bevor Sie auf irgendeine Zahl schauen, fragen Sie dreierlei: was tut er genau, was bleibt bei mir, und wer zahlt die Posten, die nicht enthalten sind.
Was es kostet
Das verbreitetste Modell in Italien ist der Prozentsatz vom Bruttoumsatz. Die Größenordnungen, die in den Branchenführern von 2026 umlaufen, sind diese — sie sind aber zusammen mit dem Leistungsumfang zu lesen:
| Modell | Was üblicherweise enthalten ist | Größenordnung |
|---|---|---|
| Nur online | Anzeigen, Preise, Kalender, Nachrichten an die Gäste | 10–15 % vom Brutto |
| Vollbetreuung | alles, Reinigung und Meldepflichten eingeschlossen | 20–28 % vom Brutto |
| Feste Monatspauschale | unterschiedlich, zu vereinbaren | 150–400 € im Monat je Einheit |
| Nach Stunden oder Einsatz | nur das, was jeweils verlangt wird | zu vereinbaren |
Andere Erhebungen nennen eine breitere Spanne, von 15 bis 30 Prozent, mit Spitzen über dreißig in den großen Tourismusstädten. Die Zahl allein sagt nichts: zehn Prozent ohne Reinigung und Empfang können mehr kosten als fünfundzwanzig, in denen beides steckt.
Was außerhalb des Prozentsatzes bleibt
Fast immer bleiben bei Ihnen, auch bei Vollbetreuung: Reinigung und Wäschewechsel, Wäscherei, laufende und außerordentliche Instandhaltung, professionelle Fotos, Versicherung, Nebenkosten und die Gebühr für die Verwaltungssoftware. Branchenführer veranschlagen dafür mehrere tausend Euro im Jahr je Einheit.
Die wirkliche Rechnung ist also nicht der Prozentsatz, sondern der Prozentsatz plus alles, was nicht darin steckt. Lassen Sie es sich vor der Unterschrift schriftlich geben, Posten für Posten.
Der Vertrag: Mandat mit oder ohne Vertretung
Wer das Haus an Ihrer Stelle bewirtschaftet, tut das aufgrund eines Mandats, des Vertrags, mit dem sich eine Partei verpflichtet, Rechtsgeschäfte für Rechnung der anderen vorzunehmen (Art. 1703 des italienischen Zivilgesetzbuchs). Es gibt zwei Formen, und der Unterschied ist für Sie erheblich.
Beim Mandat mit Vertretung (Art. 1704) handelt der Verwalter nicht nur für Ihre Rechnung, sondern in Ihrem Namen: die Wirkungen seiner Geschäfte treffen unmittelbar Sie, Sie bleiben Vermieter, und Ihre Gäste sind Ihre Gäste.
Beim Mandat ohne Vertretung (Art. 1705) handelt der Verwalter im eigenen Namen: er erwirbt die Rechte und übernimmt die Pflichten gegenüber Dritten, und die Dritten haben kein Rechtsverhältnis zu Ihnen. Die Norm sagt das ausdrücklich. In dieser Form ist gegenüber dem Gast er der Vermieter.
Sehen Sie vor der Unterschrift nach, welche der beiden Formen im Vertrag steht. Steht sie überhaupt nicht darin, ist das der erste zu klärende Punkt — nicht mit dem, der ihn Ihnen vorlegt, sondern mit Ihrem Steuerberater oder einem Anwalt.
Wer die Mieten einnimmt, und warum das zählt
Was Vermieter am häufigsten überrascht, ist nicht der Prozentsatz, sondern der Weg des Geldes. Artikel 4 Absatz 5 des Gesetzesdekrets vom 24. April 2017 Nr. 50 bestimmt: wer Immobilienvermittlung betreibt oder Internetportale führt, behält, sofern er die Mieten einnimmt oder in die Zahlung eingreift, als Steuerentrichtungspflichtiger 21 Prozent vom Bruttobetrag ein, führt sie ab und bescheinigt sie.
Zwei praktische Folgen. Erstens: nimmt Ihr Verwalter das Geld ein, erhalten Sie nicht die volle Miete, sondern die Miete minus einundzwanzig Prozent — und Sie brauchen die Bescheinigung für Ihre Steuererklärung. Seit dem Haushaltsgesetz 2024 ist der Einbehalt stets eine Anzahlung und nie abgeltend, auch bei cedolare secca.
Zweitens: ausgelöst wird die Norm nicht durch die Berufsbezeichnung dessen, der Ihr Haus betreut, sondern dadurch, dass das Geld durch seine Hände geht. Wer sich darauf beschränkt, Gäste zu empfangen und das Haus zu halten, fällt nicht darunter.
An denselben Artikel 4 knüpft die Haftung des Vermittlers für die Kurtaxe und für die Pflichten aus der Gemeindeverordnung an. Ein Grund mehr, genau zu wissen, wer was einnimmt. Bevor Sie die Abrede treffen, sollten Sie dazu einen Fachmann hören.
Wenn Sie eines Tages wechseln
Das ist die Frage, die niemand vor der Unterschrift stellt und die danach teuer wird: wenn ich wechsle, was bleibt mir in der Hand? Stehen die Anzeigen auf seinem Konto, ist der Kalender seiner, liegen Quittungen und Rechnungen auf seinem Rechner, dann heißt wechseln: von vorn anfangen.
Das Haus ist Ihres, die Arbeit von Jahren nicht. Bewertungen, Buchungsverlauf, Gastkontakte, Unterlagen: fragen Sie vorher schriftlich, wem sie gehören und in welcher Form Sie sie zurückbekommen.
Wie Chilloso das löst
Chilloso zwingt Ihnen kein Modell auf: es richtet sich nach dem, was Sie und Ihr Mitarbeiter vereinbart haben. Wer die Gäste empfängt, kommt mit seinem eigenen Zugang herein und sieht, was seine Arbeit verlangt; wer das Haus an Ihrer Stelle bewirtschaftet, tut das mit einem Vertrag zwischen Ihnen beiden, nicht mit uns dazwischen.
Was sich nie ändert, ist, wem das Haus gehört. Das Konto ist Ihres: Kalender, Unterlagen, Quittungen, Kontakte stehen unter Ihrem Namen. Gehen Sie eines Tages getrennte Wege, schließen Sie seinen Zugang, und alles bleibt, wo es immer war. Es gibt nichts zurückzufordern.
Und Sie sehen, was geschieht, während es geschieht: die Buchungen, die Ausgaben mit angehängtem Beleg, die Nachrichten. Die Monatsabrechnung bekommen Sie nicht — Sie haben ihr Tag für Tag beim Entstehen zugesehen.
Die Verwaltungssoftware ist dabei kein zusätzlicher Posten: sie steckt im Preis, zusammen mit der Webseite des Hauses und ihrer Domain.
Brauchen Sie weitere Auskünfte?