Προμήθειες πλατφορμών και απευθείας κρατήσεις: τι σας μένει πραγματικά
Ενημερώθηκε στις 14.09.2026
Στην Airbnb υπάρχει πλέον ένα μόνο κόστος υπηρεσίας, και το πληρώνετε εσείς: το 15,5% όσων εισπράττετε. Ο επισκέπτης πληρώνει ακριβώς την τιμή που έχετε ορίσει, και σε εσάς φτάνει αυτή η τιμή μείον την παρακράτηση. Μετά έρχεται ο ΦΠΑ επάνω στην προμήθεια, και μετά η ιταλική εφορία, που σας φορολογεί και για χρήματα που δεν είδατε ποτέ. Αυτή η σελίδα κάνει και τους τρεις λογαριασμούς ως το τέλος.
Το 15,5% και σε τι υπολογίζεται
Η Airbnb συγκεντρώνει τα κόστη υπηρεσίας σε μία μόνο προμήθεια 15,5%, και αυτή η προμήθεια βαρύνει εξ ολοκλήρου τον οικοδεσπότη. Το ποσοστό στηρίζεται στον παγκόσμιο μέσο όρο των κοστών υπηρεσίας της Airbnb. &Όποιος κάνει κράτηση βλέπει την τελική τιμή: κανένα κόστος υπηρεσίας δεν προστίθεται τη στιγμή της πληρωμής.
Η παρακράτηση δεν αφορά μόνο την τιμή ανά διανυκτέρευση. Υπολογίζεται στο υποσύνολο της κράτησης, άρα και στις προσαυξήσεις που έχετε βάλει στην καταχώρισή σας. Το καθάρισμα είναι η πιο συχνή περίπτωση. Αν έχετε συγκρατημένη τιμή και υψηλό κόστος καθαρισμού, την προμήθεια την πληρώνετε και σε αυτό.
&Ένας γρήγορος λογαριασμός. Τιμή 100 ευρώ: η Airbnb κρατά 15,50 και σε εσάς φτάνουν 84,50. Στο σπίτι των 480 ευρώ ανά διανυκτέρευση η παρακράτηση είναι 74,40 και σας μένουν 405,60. Επτά διανυκτερεύσεις κάνουν 520,80 ευρώ προμήθεια.
Ο ΦΠΑ στην προμήθεια: το 15,5 γίνεται 18,91
Στα κόστη υπηρεσίας επιβάλλεται στις περισσότερες περιπτώσεις ΦΠΑ. Για όποιον νοικιάζει χωρίς αριθμό ΦΠΑ, ο φόρος αυτός δεν επιστρέφεται: είναι απλώς ένα κόστος. Με τον ιταλικό συντελεστή του 22%, το 15,5% γίνεται 18,91% του υποσυνόλου.
Αν πάλι είστε εγγεγραμμένος στο μητρώο ΦΠΑ, η θέση είναι άλλη: η πλατφόρμα εκδίδει τιμολόγιο και τον φόρο τον διαχειρίζεστε στα δικά σας βιβλία. Είναι διαφορά που αξίζει να ελέγξετε με τον λογιστή σας, γιατί μετακινεί τον λογαριασμό κατά μερικές μονάδες.
Ο σταθερός φόρος πληρώνεται στο μικτό
Εδώ έρχεται το κομμάτι που σχεδόν κανείς δεν υπολογίζει, και είναι το βαρύτερο. &Όποιος έχει επιλέξει την ιταλική cedolare secca πληρώνει τον υποκατάστατο φόρο επί του μικτού ανταλλάγματος: η φορολογική βάση είναι, κατά κανόνα, το σύνολο του μισθώματος ή του ανταλλάγματος, χωρίς την κατ’ αποκοπή μείωση 5% που προβλέπει το σύνηθες καθεστώς.
Μικτό σημαίνει η τιμή που πληρώνει ο επισκέπτης, όχι το ποσό που φτάνει στον λογαριασμό σας. Η προμήθεια της πλατφόρμας βρίσκεται ήδη μέσα σε αυτό το νούμερο, και στην cedolare secca τίποτα δεν εκπίπτει — ούτε η προμήθεια, ούτε ο ΦΠΑ επάνω της, ούτε το καθάρισμα, ούτε το ρεύμα, ούτε το νερό. Πληρώνετε λοιπόν φόρο και για το μέρος που πήγε στην πλατφόρμα.
Ο πλήρης λογαριασμός στα 480 ευρώ ανά διανυκτέρευση, με cedolare secca 21%: 74,40 προμήθεια, συν 16,37 ΦΠΑ που ανεβάζει το πραγματικό κόστος στα 90,77, συν 100,80 ευρώ φόρο υπολογισμένο στα συνολικά 480. Σας μένουν 288,43 ευρώ. Στο ίδιο ποσό με απευθείας κράτηση δεν υπάρχει προμήθεια και ο φόρος μένει ίδιος: σας μένουν 379,20.
Από το 2026 ο σταθερός φόρος ισχύει για δύο κατοικίες
Αν έχετε περισσότερα από ένα σπίτι, υπάρχει και δεύτερο που πρέπει να ξέρετε, και είναι πρόσφατο. Από τη φορολογική περίοδο 2026 η cedolare secca στις βραχυχρόνιες μισθώσεις εφαρμόζεται μόνο αν διαθέσετε για τον σκοπό αυτό μέσα στο έτος το πολύ δύο κατοικίες: πριν ήταν τέσσερις. Πάνω από αυτό το όριο η δραστηριότητα θεωρείται ότι ασκείται υπό επιχειρηματική μορφή, από οποιονδήποτε και αν ασκείται.
Και ακόμα κάτω από το όριο ο συντελεστής δεν είναι ένας: το 21% ισχύει για ένα μόνο ακίνητο, επιλεγμένο από εσάς στη φορολογική δήλωση. Στο δεύτερο εφαρμόζεται 26%.
&Άρα: με τρία σπίτια η cedolare secca δεν σας αφορά πλέον και το ζήτημα μετατίθεται στο επιχειρηματικό καθεστώς, με όλα όσα συνεπάγεται. Με δύο σπίτια, το δεύτερο φορολογείται ήδη με 26%. Ο λογαριασμός της προηγούμενης παραγράφου πρέπει να ξαναγίνει με τον δικό σας συντελεστή — ο μηχανισμός δεν αλλάζει, το νούμερο αλλάζει. Πού ακριβώς βρίσκεστε το λέει ο λογιστής σας, όχι μια ιστοσελίδα.
Τι μένει, κανάλι με το κανάλι
Μία διανυκτέρευση στα 480 ευρώ, οικοδεσπότης χωρίς αριθμό ΦΠΑ, cedolare secca 21%:
| Στοιχείο | Airbnb | Απευθείας |
|---|---|---|
| Τιμή καταλόγου | 480,00 | 480,00 |
| Προμήθεια 15,5% | −74,40 | 0 |
| ΦΠΑ 22% στην προμήθεια | −16,37 | 0 |
| Φόρος 21% στο μικτό | −100,80 | −100,80 |
| Σας μένει | 288,43 | 379,20 |
Η διαφορά είναι 90,77 ευρώ ανά διανυκτέρευση. Σε είκοσι διανυκτερεύσεις κάνει 1.815 ευρώ, και δεν είναι χρήματα που χάσατε επειδή το σπίτι ήταν χειρότερο ή επειδή &ήρθε ένας επισκέπτης λιγότερος: τα πληρώσατε για να σας βρουν.
Οι πλατφόρμες δεν είναι ο εχθρός
Μια πλατφόρμα προσφέρει κάτι πραγματικό: σας φέρνει ανθρώπους που δεν θα σας έβρισκαν ποτέ, από χώρες όπου δεν θα ξέρατε πού να διαφημιστείτε. Το πρόβλημα δεν είναι ότι υπάρχει. Το πρόβλημα αρχίζει όταν είναι ο μόνος τρόπος να κρατηθεί το σπίτι σας, γιατί τότε κάθε διανυκτέρευση της χρονιάς περνά από αυτό το ποσοστό.
Η διέξοδος δεν είναι να φύγετε από τις πλατφόρμες. Είναι να φροντίσετε ώστε όποιος σας έχει ήδη δει εκεί να μπορεί να κρατήσει και απευθείας — και να τον συμφέρει. Η βιτρίνα παραμένει βιτρίνα, το περιθώριο ξαναγίνεται δικό σας.
Πώς το λύνει το Chilloso
Το σπίτι σας αποκτά δική του ιστοσελίδα, με δικό του τομέα, σε εννιά γλώσσες, μέσα στην τιμή. &Όποιος σας ψάξει στο Google αφού σας είδε στην πλατφόρμα σας βρίσκει, και κρατάει από εσάς.
Και οι τιμές δεν χρειάζεται να είναι παντού οι ίδιες: ένας τιμοκατάλογος για το Booking, ένας για την Airbnb, ένας δικός σας για τις απευθείας κρατήσεις, καθένας με τη δική του ποσοστιαία απόκλιση, σπίτι με το σπίτι. Ανεβάζετε τη βασική τιμή μία φορά και ακολουθούν όλοι. Αν ρυθμίσετε έτσι τους καταλόγους, όποιος κρατάει από εσάς πληρώνει λιγότερα από ότι στην πλατφόρμα, και η διαφορά μένει σε εσάς αντί να πάει σε προμήθεια.
Γιατί μια διαφορετική τιμή στη δική σας ιστοσελίδα είναι θεμιτή, και τι λέει για αυτό ο ιταλικός νόμος, αναλύεται πλήρως στη σελίδα για τις διπλές κρατήσεις, τους κανόνες διαμονής και τους τιμοκαταλόγους.
Χρειάζεστε περισσότερες πληροφορίες;