Property manager é host: τι κανει, ποσο κοστιζει και τι συμβαση χρειαζεται
Ενημερωθηκε στις 14.09.2026
Οποιος ψαχνει «property manager» βρισκει εναν αριθμο — εικοσι τοισ εκατο, εικοσι πεντε — και νομιζει οτι καταλαβε. Κατω απο αυτο το ονομα ομως υπαρχουν διαφορετικα επαγγελματα, και μονο ενα απο αυτα αλλαζει τη νομικη σας θεση.
Ενα ονομα, δυο διαφορετικα επαγγελματα
Η πρωτη συγχυση βρισκεται στο ονομα. Στην Ιταλια λενε property manager, gestore, host, καποτε απλως «αυτος που μου κραταει το σπιτι». Προκειται ομως για δυο επαγγελματα, και η διαφορα δεν ειναι βαθμου αλλα φυσεως.
Απο τη μια πλευρα ειναι αυτος που δουλευει στο σπιτι σας: υποδεχεται τους επισκεπτες, παραδιδει τα κλειδια, ανοιγει οταν φτανουν. Προσφερει μια υπηρεσια, σας κοβει τιμολογιο, και το σπιτι παραμενει δικο σας απο καθε αποψη. Απο την αλλη ειναι αυτος που δουλευει στη θεση σας: δημοσιευει τις αγγελιες, οριζει τις τιμες, συναπτει τις μισθωσεις, συχνα εισπραττει.
Μια ερωτηση χωριζει τα δυο επαγγελματα: ποιος συναπτει τη συμβαση με τον επισκεπτη; Αν τη συναπτετε εσεις, ο αλλος σας βοηθαει. Αν τη συναπτει εκεινος, χρειαζεται εντολη.
Τι ακριβως κανει
Μεσα σε καθε επαγγελμα τα ορια μετακινουνται κι αλλο, και κανεις δεν σας το λεει εκ των προτερων. Καποιοι κρατουν μονο το διαδικτυακο μερος: αγγελιες, τιμες, ημερολογια, απαντησεις.
Καποιοι κανουν μονο την υποδοχη. Καποιοι αναλαμβανουν τα παντα, μαζι με τον καθαρισμο, με δικο τους συνεργειο. Καποιοι αναλαμβανουν και τη γραφειοκρατια, και καποιοι σας την αφηνουν.
Πριν κοιταξετε οποιονδηποτε αριθμο, ρωτηστε τρια πραγματα: τι ακριβως κανει, τι μενει σε μενα, και ποιος πληρωνει οσα δεν περιλαμβανονται.
Ποσο κοστιζει
Το πιο διαδεδομενο μοντελο στην Ιταλια ειναι το ποσοστο επι των ακαθαριστων εσοδων. Αυτες ειναι οι ταξεις μεγεθους στους οδηγους του κλαδου του 2026:
| Μοντελο | Τι συνηθως περιλαμβανει | Ταξη μεγεθους |
|---|---|---|
| Μονο ονλαιν | αγγελιες, τιμες, ημερολογια, μηνυματα | 10–15 % επι του ακαθαριστου |
| Πληρης διαχειριση | τα παντα, καθαρισμος και υποχρεωσεις | 20–28 % επι του ακαθαριστου |
| Σταθερη μηνιαια αμοιβη | μεταβλητο, κατοπιν συμφωνιας | 150–400 € το μηνα ανα κατοικια |
| Με την ωρα é ανα επεμβαση | μονο οσα ζητουνται καθε φορα | κατοπιν συμφωνιας |
Αλλες καταγραφες δινουν ευρυτερο ευρος, απο 15 εως 30 τοις εκατο. Ο αριθμος απο μονος του δεν λεει τιποτα.
Τι μενει εξω απο το ποσοστο
Σχεδον παντα μενουν σε εσας, ακομα και στην πληρη διαχειριση: καθαρισμος και λευκα ειδη, πλυντηριο, συντηρηση, επαγγελματικες φωτογραφιες, ασφαλιση, λογαριασμοι και η συνδρομη του προγραμματος.
Ο πραγματικος λογαριασμος δεν ειναι λοιπον το ποσοστο: ειναι το ποσοστο συν ολα οσα δεν περιλαμβανονται. Ζητηστε το γραπτως πριν υπογραψετε.
Η συμβαση: εντολη με é χωρις αντιπροσωπευση
Οποιος διαχειριζεται το σπιτι στη θεση σας το κανει δυναμει εντολης, της συμβασης με την οποια το ενα μερος αναλαμβανει να ενεργει για λογαριασμο του αλλου (αρθρο 1703 του ιταλικου αστικου κωδικα).
Με την εντολη με αντιπροσωπευση (αρθρο 1704) ο διαχειριστης ενεργει στο ονομα σας: τα αποτελεσματα σας αφορουν αμεσα, παραμενετε εκμισθωτης.
Με την εντολη χωρις αντιπροσωπευση (αρθρο 1705) ο διαχειριστης ενεργει στο δικο του ονομα: αποκτα εκεινος τα δικαιωματα και αναλαμβανει τις υποχρεωσεις εναντι τριτων, και οι τριτοι δεν εχουν καμια σχεση με εσας.
Πριν υπογραψετε, δειτε ποια απο τις δυο μορφες αναγραφεται στη συμβαση. Αν δεν αναγραφεται καθολου, αυτο ειναι το πρωτο σημειο προς διευκρινιση — με τον λογιστη é δικηγορο σας.
Ποιος εισπραττει τα μισθωματα
Αυτο που εκπλησσει πιο συχνα δεν ειναι το ποσοστο, αλλα η διαδρομη των χρηματων. Το αρθρο 4, παρ. 5, του νομοθετικου διαταγματος της 24ης Απριλιου 2017 αρ. 50 οριζει οτι οποιος ασκει κτηματομεσιτεια é διαχειριζεται διαδικτυακες πυλες, εφοσον εισπραττει τα μισθωματα é παρεμβαινει στην πληρωμη, παρακρατει 21 τοις εκατο επι του ακαθαριστου ποσου.
Δυο πρακτικες συνεπειες. Πρωτον: αν ο διαχειριστης εισπραττει, δεν λαμβανετε ολοκληρο το μισθωμα, αλλα μειον εικοσι ενα τοις εκατο. Απο τον προυπολογισμο του 2024 η παρακρατηση ειναι παντα εναντι και ποτε οριστικη.
Δευτερον: αυτο που ενεργοποιει τη διαταξη δεν ειναι ο επαγγελματικος τιτλος, αλλα το οτι τα χρηματα περνουν απο τα χερια του. Οποιος περιοριζεται στην υποδοχη δεν εμπιπτει σε αυτη.
Στο ιδιο αρθρο 4 συνδεεται και η ευθυνη του μεσιτη για τον φορο διαμονης. Ενας λογος παραπανω να γνωριζετε ακριβως ποιος εισπραττει τι. Πριν κλεισετε τη συμφωνια, αξιζει να συμβουλευτειτε επαγγελματια.
Αν μια μερα αλλαξετε
Αυτη ειναι η ερωτηση που κανεις δεν κανει πριν υπογραψει: αν αλλαξω, τι μου μενει στα χερια; Αν οι αγγελιες ειναι στον λογαριασμο του, αν το ημερολογιο ειναι δικο του, τοτε αλλαγη σημαινει να ξεκινησετε απο το μηδεν.
Το σπιτι ειναι δικο σας, η δουλεια ετων οχι. Αξιολογησεις, ιστορικο κρατησεων, επαφες, εγγραφα: ρωτηστε πριν, γραπτως, σε ποιον ανηκουν.
Πως το λυνει το Chilloso
Το Chilloso δεν σας επιβαλλει μοντελο: προσαρμοζεται σε οσα αποφασισατε εσεις και ο συνεργατης σας. Οποιος υποδεχεται τους επισκεπτες μπαινει με δικη του προσβαση.
Αυτο που δεν αλλαζει ποτε ειναι σε ποιον ανηκει το σπιτι. Ο λογαριασμος ειναι δικος σας: ημερολογιο, εγγραφα, αποδειξεις και επαφες ειναι στο ονομα σας. Αν μια μερα χωρισετε, κλεινετε την προσβαση του και ολα μενουν εκει που ηταν παντα.
Και βλεπετε τι συμβαινει καθως συμβαινει: τις κρατησεις, τα εξοδα με το παραστατικο, τα μηνυματα. Τον μηνιαιο απολογισμο δεν τον παραλαμβανετε — τον ειδατε να σχηματιζεται μερα με τη μερα.
Το προγραμμα διαχειρισης δεν ειναι επιπλεον εξοδο: περιλαμβανεται στην τιμη, μαζι με τον ιστοτοπο του σπιτιου και το δικο του δομα.
Χρειαζεστε περισσοτερες πληροφοριες;