Comisiones de los portales y reservas directas: lo que de verdad te queda
Actualizado el 14.09.2026
En Airbnb ya solo hay un gasto de servicio, y lo pagas tú: el 15,5 % de lo que ingresas. El huésped paga exactamente el precio que has puesto, y a ti te llega ese precio menos la retención. Luego está el IVA sobre la comisión, y luego está el fisco italiano, que te grava también el dinero que nunca has visto. Esta página lleva las tres cuentas hasta el final.
El 15,5 % y sobre qué se calcula
Airbnb agrupa los gastos de servicio en una única comisión del 15,5 %, y esa comisión corre enteramente a cargo del anfitrión. El porcentaje se basa en la media mundial de los gastos de servicio de Airbnb. Quien reserva ve el precio final: ningún gasto de servicio se añade en el momento del pago.
La retención no afecta solo a la tarifa por noche. Se calcula sobre el subtotal de la reserva, así que también sobre los suplementos que hayas puesto en el anuncio. La limpieza es el caso más frecuente. Si tienes una tarifa contenida y una limpieza alta, la comisión la pagas también sobre eso.
Una cuenta rápida. Tarifa de 100 euros: Airbnb retiene 15,50 y a ti te llegan 84,50. En la casa de 480 euros la noche la retención es de 74,40 y te quedan 405,60. Siete noches son 520,80 euros de comisión.
El IVA sobre la comisión: el 15,5 pasa a 18,91
Sobre los gastos de servicio se aplica IVA en la mayoría de los casos. Para quien alquila sin número de IVA, ese impuesto no se recupera: es un coste y punto. Con el tipo italiano del 22 %, el 15,5 % pasa a ser el 18,91 % del subtotal.
Si en cambio estás dado de alta a efectos de IVA, la posición es distinta: la plataforma emite factura y el impuesto lo gestionas en tu contabilidad. Es una diferencia que conviene comprobar con tu asesor, porque mueve la cuenta unos cuantos puntos.
El impuesto fijo se paga sobre el bruto
Aquí llega la parte que casi nadie suma, y es la que más pesa. Quien alquila con la cedolare secca italiana paga el impuesto sustitutivo sobre la contraprestación bruta: la base imponible es, por regla general, la totalidad de la renta o contraprestación, sin la reducción a tanto alzado del 5 % que prevé el régimen ordinario.
Bruto quiere decir el precio que paga el huésped, no el importe que llega a tu cuenta. La comisión del portal ya está dentro de esa cifra, y en la cedolare secca no se deduce nada — ni la comisión, ni el IVA que lleva encima, ni la limpieza, ni la luz, ni el agua. Así que pagas impuesto también sobre la parte que ha ido a la plataforma.
La cuenta completa sobre 480 euros la noche, cedolare secca al 21 %: 74,40 de comisión, más 16,37 de IVA que lleva el coste real a 90,77, más 100,80 euros de impuesto calculado sobre los 480 enteros. Te quedan 288,43 euros. Sobre el mismo importe reservado directamente no hay comisión y el impuesto no cambia: te quedan 379,20.
Desde 2026 el impuesto fijo vale para dos viviendas
Si tienes más de una casa, hay una segunda cosa que saber, y es reciente. Desde el periodo impositivo 2026 la cedolare secca en los alquileres de corta duración se aplica solo si destinas a ello en el año no más de dos viviendas: antes eran cuatro. Por encima de ese umbral la actividad se considera ejercida en forma empresarial, la ejerza quien la ejerza.
Y aun por debajo del umbral el tipo no es uno solo: el 21 % vale para un único inmueble, elegido por ti en la declaración de la renta; sobre el segundo se aplica el 26 %.
Así que: con tres casas la cedolare secca ya no te afecta y la cuestión se traslada al régimen de empresa, con todo lo que conlleva. Con dos casas, la segunda ya tributa al 26 %. La cuenta del apartado anterior hay que rehacerla con tu tipo — el mecanismo no cambia, cambia el número. Dónde estás exactamente lo dice tu asesor, no una página web.
Qué queda, canal por canal
Una noche a 480 euros, anfitrión sin número de IVA, cedolare secca al 21 %:
| Concepto | Airbnb | Directa |
|---|---|---|
| Precio de tarifa | 480,00 | 480,00 |
| Comisión 15,5 % | −74,40 | 0 |
| IVA 22 % sobre la comisión | −16,37 | 0 |
| Impuesto 21 % sobre el bruto | −100,80 | −100,80 |
| Te queda | 288,43 | 379,20 |
La diferencia son 90,77 euros por noche. En veinte noches, 1.815 euros, y no es dinero perdido por una casa peor o por un huésped menos: lo has pagado por haber sido encontrado.
Los portales no son el enemigo
Un portal sirve, y sirve de verdad: te trae gente que nunca te habría encontrado, desde países en los que no sabrías dónde anunciarte. El problema no es que exista. El problema empieza cuando es la única manera de reservar tu casa, porque entonces cada noche del año pasa por ese porcentaje.
La salida no es irse de los portales. Es hacer que quien ya te ha visto allí pueda reservar también directamente, y que le convenga. El escaparate sigue siendo un escaparate; el margen vuelve a ser tuyo.
Cómo lo resuelve Chilloso
Tu casa tiene un sitio propio, con su dominio, en nueve idiomas, incluido en el precio. Quien te busca en Google después de verte en el portal te encuentra, y reserva contigo.
Y los precios no tienen que ser los mismos en todas partes: una tarifa para Booking, otra para Airbnb, la tuya directa, cada una con su diferencia en porcentaje, casa por casa. Subes el precio base una vez y se actualizan todas. Si configuras así las tarifas, quien reserva contigo paga menos de lo que pagaría en el portal, y la diferencia se queda contigo en lugar de irse en comisión.
Por qué un precio distinto en tu propia web es legítimo, y qué dice al respecto la ley italiana, está explicado entero en la página sobre reservas dobles, reglas de estancia y tarifas.
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