Property manager o host: qué hace, cuánto cuesta y qué contrato hace falta
Actualizado el 14.09.2026
Quien busca «property manager» encuentra un número — veinte por ciento, veinticinco — y cree haber entendido. Bajo ese nombre hay sin embargo oficios distintos, y solo uno de ellos cambia tu posición jurídica.
Un solo nombre, dos oficios distintos
La primera confusión está en el nombre. En Italia se dice property manager, gestore, host, a veces simplemente «el que me lleva la casa». Pero son dos oficios, y la diferencia no es de grado: es de naturaleza.
Por un lado está quien trabaja en tu casa: recibe a los huéspedes, entrega las llaves, abre cuando llegan, está cuando se para la caldera. Presta un servicio, te emite una factura, y la casa sigue siendo tuya en todos los sentidos. Por otro está quien trabaja en tu lugar: publica los anuncios, fija los precios, celebra los contratos de alquiler, a menudo cobra. Eso no es un servicio al lado de tu actividad: es tu actividad, ejercida por otro.
Una sola pregunta separa los dos oficios: ¿quién celebra el contrato con el huésped? Si lo celebras tú, el otro te está echando una mano. Si lo celebra él, hace falta un mandato — y cambian contrato, fiscalidad y responsabilidad.
Qué hace exactamente
Dentro de cada uno de los dos oficios las fronteras se mueven todavía, y nadie te lo dice antes. Hay quien lleva solo la parte en línea: anuncios, precios, calendarios, respuestas a los huéspedes. No entra en la casa, no limpia, no abre a nadie.
Hay quien hace solo la acogida: espera al huésped, entrega las llaves, enseña la casa. Hay quien se lo lleva todo, limpieza incluida, con su propio equipo — y hay quien no toca la limpieza, porque la hace una empresa que pagas tú. Hay quien lleva también la burocracia, Questura e impuesto de estancia, y quien te la deja.
Antes de mirar cualquier cifra, pregunta tres cosas: qué hace exactamente, qué me queda a mí, y quién paga las partidas que no están incluidas.
Cuánto cuesta
El modelo más extendido en Italia es el porcentaje sobre la facturación bruta. Estos son los órdenes de magnitud que circulan en las guías del sector de 2026, pero hay que leerlos junto con lo que incluyen:
| Modelo | Qué suele incluir | Orden de magnitud |
|---|---|---|
| Solo en línea | anuncios, precios, calendarios, mensajes a los huéspedes | 10–15 % del bruto |
| Gestión completa | todo, limpieza y trámites incluidos | 20–28 % del bruto |
| Cuota fija mensual | variable, a convenir | 150–400 € al mes por unidad |
| Por horas o por intervención | solo lo que se pide cada vez | a convenir |
Otros estudios dan una horquilla más amplia, del 15 al 30 por ciento, con puntas por encima del treinta en las grandes ciudades turísticas. La cifra sola no dice nada: un diez por ciento que excluye limpieza y acogida puede costar más que un veinticinco que las incluye.
Qué queda fuera del porcentaje
Casi siempre quedan a tu cargo, incluso en la gestión completa: limpieza y cambio de ropa de cama, lavandería, mantenimiento ordinario y extraordinario, fotografías profesionales, seguro, suministros y la cuota del programa de gestión. Las guías del sector las estiman en varios miles de euros al año por unidad.
La cuenta de verdad no es por tanto el porcentaje: es el porcentaje más todo lo que no está dentro. Pídelo por escrito, partida por partida, antes de firmar.
El contrato: mandato con o sin representación
Quien gestiona la casa en tu lugar lo hace en virtud de un mandato, el contrato por el que una parte se obliga a realizar actos jurídicos por cuenta de la otra (artículo 1703 del código civil italiano). Existen dos formas, y la diferencia para ti es enorme.
Con el mandato con representación (artículo 1704) el gestor actúa no solo por tu cuenta, sino en tu nombre: los efectos de los actos que realiza recaen directamente sobre ti, sigues siendo el arrendador, y tus huéspedes son tus huéspedes.
Con el mandato sin representación (artículo 1705) el gestor actúa en nombre propio: adquiere él los derechos y asume él las obligaciones frente a terceros, y los terceros no tienen relación alguna contigo. La norma lo dice expresamente. En esta forma, frente al huésped, el arrendador es él.
Antes de firmar, mira cuál de las dos formas figura en el contrato. Si no figura en absoluto, ese es el primer punto que aclarar — no con quien te lo propone, sino con tu asesor fiscal o un abogado.
Quién cobra las rentas, y por qué importa
Lo que más sorprende a quien alquila no es el porcentaje, sino el camino del dinero. El artículo 4, apartado 5, del decreto ley de 24 de abril de 2017 nº 50 establece que quien ejerce intermediación inmobiliaria o gestiona portales telemáticos, si cobra las rentas o interviene en el pago, practica en calidad de sustituto una retención del 21 por ciento sobre el importe bruto, la ingresa y expide certificación.
Dos consecuencias prácticas. La primera: si tu gestor cobra, no recibes la renta íntegra, sino la renta menos el veintiuno por ciento — y necesitas la certificación para tu declaración. Desde la ley de presupuestos de 2024 la retención es siempre a cuenta, nunca definitiva, también en régimen de cedolare secca.
La segunda: lo que activa la norma no es el título profesional de quien te lleva la casa, sino el hecho de que el dinero pase por sus manos. Quien se limita a recibir a los huéspedes y a mantener la casa no entra en ella.
Al mismo artículo 4 se enlaza la responsabilidad del intermediario por el impuesto de estancia y por las obligaciones previstas en la ordenanza municipal. Una razón más para saber con precisión quién cobra qué. Antes de cerrar el acuerdo conviene consultar a un profesional.
Si un día cambias
Esta es la pregunta que nadie hace antes de firmar y que se paga cara después: si cambio, ¿qué me queda en la mano? Si los anuncios están en su cuenta, si el calendario es suyo, si recibos y facturas están en su ordenador, cambiar significa empezar de cero.
La casa es tuya, el trabajo de años no. Reseñas, historial de reservas, contactos de los huéspedes, documentos: pregunta antes, por escrito, de quién son y en qué forma te los devuelven.
Cómo lo resuelve Chilloso
Chilloso no te impone un modelo: se adapta a lo que habéis decidido tú y quien trabaja contigo. Quien recibe a los huéspedes entra con su propio acceso y ve lo que su trabajo requiere; quien gestiona la casa en tu lugar lo hace con un contrato entre vosotros dos, sin nosotros en medio.
Lo que no cambia nunca es de quién es la casa. La cuenta es tuya: calendario, documentos, recibos y contactos están a tu nombre. Si un día tomáis caminos distintos, cierras su acceso y todo queda donde ha estado siempre. No hay nada que reclamar.
Y ves lo que ocurre mientras ocurre: las reservas, los gastos con el justificante adjunto, los mensajes. La liquidación de fin de mes no la recibes — la has visto formarse día a día.
El programa de gestión no es una partida más que añadir a la cuenta: está en el precio, junto con la web de la casa y su dominio.
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