Commissions des plateformes et réservations directes : ce qui vous reste vraiment
Mis à jour le 14.09.2026
Sur Airbnb, il n’y a plus qu’un seul frais de service, et c’est vous qui le payez : 15,5 % de ce que vous encaissez. Le voyageur paie exactement le prix que vous avez affiché, et ce qui vous parvient, c’est ce prix moins la retenue. S’y ajoutent la TVA sur la commission, puis le fisc italien, qui vous impose aussi sur de l’argent que vous n’avez jamais vu. Cette page mène les trois calculs jusqu’au bout.
Les 15,5 % et leur assiette
Airbnb regroupe les frais de service en une commission unique de 15,5 %, et cette commission est entièrement à la charge de l’hôte. Le pourcentage repose sur la moyenne mondiale des frais de service d’Airbnb. Celui qui réserve voit le prix final : aucun frais de service ne s’ajoute au moment du paiement.
La retenue ne porte pas seulement sur le tarif par nuit. Elle se calcule sur le sous-total de la réservation, donc aussi sur les suppléments inscrits dans votre annonce. Le ménage est le cas le plus fréquent. Si vous affichez un tarif modéré et un forfait ménage élevé, la commission s’applique aussi à celui-ci.
Un calcul rapide. Tarif à 100 euros : Airbnb retient 15,50 et il vous parvient 84,50. Sur la maison à 480 euros la nuit, la retenue est de 74,40 et il reste 405,60. Sept nuits font 520,80 euros de commission.
La TVA sur la commission : 15,5 devient 18,91
La TVA s’applique aux frais de service dans la plupart des cas. Pour un loueur sans numéro de TVA, cette taxe ne se récupère pas : c’est un coût, tout simplement. Au taux italien de 22 %, les 15,5 % deviennent 18,91 % du sous-total.
Si vous êtes assujetti à la TVA, la situation est différente : la plateforme émet une facture et vous traitez la taxe dans votre propre comptabilité. C’est une différence à vérifier avec votre expert-comptable, car elle déplace le calcul de plusieurs points.
L’impôt forfaitaire porte sur le brut
Voici la partie que presque personne ne compte, et c’est la plus lourde. Le loueur qui a opté pour la cedolare secca italienne paie l’impôt de substitution sur la contrepartie brute : l’assiette est, en règle générale, la totalité du loyer ou de la contrepartie, sans l’abattement forfaitaire de 5 % prévu par le régime ordinaire.
Brut signifie le prix que paie le voyageur, non le montant qui arrive sur votre compte. La commission de la plateforme est déjà dans ce chiffre, et sous la cedolare secca rien n’est déductible — ni la commission, ni la TVA qui la surmonte, ni le ménage, ni l’électricité, ni l’eau. Vous payez donc l’impôt aussi sur la part partie à la plateforme.
Le compte complet sur 480 euros la nuit, cedolare secca à 21 % : 74,40 de commission, plus 16,37 de TVA qui porte le coût réel à 90,77, plus 100,80 euros d’impôt calculé sur la totalité des 480. Il vous reste 288,43 euros. Sur le même montant réservé en direct, la commission n’existe pas et l’impôt ne bouge pas : il vous reste 379,20.
Depuis 2026, le forfait vaut pour deux logements
Si vous avez plus d’une maison, une seconde chose est à connaître, et elle est récente. Depuis l’exercice fiscal 2026, la cedolare secca sur les locations de courte durée ne s’applique que si vous y consacrez dans l’année deux logements au maximum : auparavant, c’était quatre. Au-delà de ce seuil, l’activité est considérée comme exercée sous forme d’entreprise, quel que soit celui qui l’exerce.
Et même sous le seuil, le taux n’est pas unique : les 21 % valent pour un seul bien, choisi par vous dans la déclaration de revenus ; sur le second s’applique 26 %.
Donc : avec trois maisons, la cedolare secca ne vous concerne plus et la question se déplace vers le régime d’entreprise, avec tout ce que cela implique. Avec deux maisons, la seconde est déjà imposée à 26 %. Le calcul du paragraphe précédent est à refaire avec votre propre taux — le mécanisme ne change pas, le chiffre si. Où vous vous situez exactement, c’est votre expert-comptable qui le dit, pas une page web.
Ce qui reste, canal par canal
Une nuit à 480 euros, loueur sans numéro de TVA, cedolare secca à 21 % :
| Poste | Airbnb | Direct |
|---|---|---|
| Prix affiché | 480,00 | 480,00 |
| Commission 15,5 % | −74,40 | 0 |
| TVA 22 % sur la commission | −16,37 | 0 |
| Impôt 21 % sur le brut | −100,80 | −100,80 |
| Il vous reste | 288,43 | 379,20 |
L’écart est de 90,77 euros par nuit. Sur vingt nuits, cela fait 1 815 euros, et ce n’est pas de l’argent perdu pour une maison moins bonne ou un voyageur de moins : vous l’avez payé pour avoir été trouvé.
Les plateformes ne sont pas l’ennemi
Une plateforme rend un vrai service : elle vous amène des gens qui ne vous auraient jamais trouvé, depuis des pays où vous ne sauriez pas où faire de la publicité. Le problème n’est pas son existence. Il commence quand elle est le seul moyen de réserver votre maison, car alors chaque nuit de l’année passe par ce pourcentage.
La sortie n’est pas de quitter les plateformes. C’est de faire en sorte que celui qui vous y a déjà vu puisse aussi réserver en direct — et qu’il y ait intérêt. La vitrine reste une vitrine ; la marge redevient la vôtre.
Comment Chilloso le résout
Votre maison a son propre site, avec son propre domaine, en neuf langues, compris dans le prix. Celui qui vous cherche sur Google après vous avoir vu sur la plateforme vous trouve, et réserve chez vous.
Et les prix n’ont pas à être les mêmes partout : un tarif pour Booking, un pour Airbnb, un tarif direct qui est le vôtre, chacun avec son écart en pourcentage, maison par maison. Vous augmentez le prix de base une fois et tous suivent. Si vous réglez les tarifs ainsi, celui qui réserve chez vous paie moins que sur la plateforme, et l’écart vous reste au lieu de partir en commission.
Pourquoi un prix différent sur votre propre site est légitime, et ce qu’en dit la loi italienne, est exposé en entier sur la page consacrée aux doubles réservations, aux règles de séjour et aux tarifs.
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