Property manager ou host : ce qu’il fait, ce qu’il coûte, quel contrat il faut
Mis à jour le 14.09.2026
Qui cherche « property manager » trouve un chiffre — vingt pour cent, vingt-cinq — et croit avoir compris. Sous ce nom se cachent pourtant des métiers différents, et un seul d’entre eux modifie votre position juridique.
Un seul nom, deux métiers différents
La première confusion tient au nom. En Italie on dit property manager, gestore, host, parfois simplement « celui qui s’occupe de ma maison ». Mais il y a là deux métiers, et la différence n’est pas de degré : elle est de nature.
D’un côté, celui qui travaille sur votre maison : il accueille les hôtes, remet les clés, ouvre à leur arrivée, il est là quand la chaudière lâche. Il rend un service, il vous facture, et la maison reste la vôtre à tous égards. De l’autre, celui qui travaille à votre place : il publie les annonces, fixe les prix, conclut les locations, souvent il encaisse. Ce n’est pas un service à côté de votre activité : c’est votre activité, exercée par un autre.
Une seule question sépare les deux métiers : qui conclut le contrat avec l’hôte ? Si c’est vous, l’autre vous donne un coup de main. Si c’est lui, il faut un mandat — et le contrat, la fiscalité et la responsabilité changent.
Ce qu’il fait exactement
À l’intérieur de chacun des deux métiers, les frontières bougent encore, et personne ne vous le dit à l’avance. Certains ne tiennent que la partie en ligne : annonces, prix, calendriers, réponses aux hôtes. Ils n’entrent pas dans la maison, ne font pas le ménage, n’ouvrent à personne.
Certains ne font que l’accueil : ils attendent l’hôte, remettent les clés, montrent la maison. Certains prennent tout en charge, ménage compris, avec leur propre équipe — et d’autres ne touchent pas au ménage, parce qu’une entreprise que vous payez s’en charge. Certains prennent aussi les formalités, Questura et taxe de séjour, et d’autres vous les laissent.
Avant de regarder le moindre chiffre, posez trois questions : que fait-il exactement, qu’est-ce qui me reste, et qui paie les postes qui ne sont pas compris.
Combien ça coûte
Le modèle le plus répandu en Italie est le pourcentage sur le chiffre d’affaires brut. Voici les ordres de grandeur qui circulent dans les guides professionnels de 2026, à lire avec ce qu’ils recouvrent :
| Modèle | Ce qui est habituellement compris | Ordre de grandeur |
|---|---|---|
| En ligne seulement | annonces, prix, calendriers, messages aux hôtes | 10–15 % du brut |
| Gestion complète | tout, ménage et formalités compris | 20–28 % du brut |
| Forfait mensuel fixe | variable, à convenir | 150–400 € par mois et par logement |
| À l’heure ou à l’intervention | seulement ce qui est demandé à chaque fois | à convenir |
D’autres relevés donnent une fourchette plus large, de 15 à 30 pour cent, avec des pointes au-delà de trente dans les grandes villes touristiques. Le chiffre seul ne dit rien : dix pour cent sans ménage ni accueil peuvent coûter plus cher que vingt-cinq qui les comprennent.
Ce qui reste en dehors du pourcentage
Restent presque toujours à votre charge, même en gestion complète : ménage et changement du linge, blanchisserie, entretien courant et exceptionnel, photographies professionnelles, assurance, charges et abonnement au logiciel de gestion. Les guides professionnels les estiment à plusieurs milliers d’euros par an et par logement.
Le vrai calcul n’est donc pas le pourcentage : c’est le pourcentage plus tout ce qui n’y est pas. Demandez-le par écrit, poste par poste, avant de signer.
Le contrat : mandat avec ou sans représentation
Celui qui gère la maison à votre place le fait en vertu d’un mandat, le contrat par lequel une partie s’oblige à accomplir des actes juridiques pour le compte de l’autre (article 1703 du code civil italien). Il en existe deux formes, et la différence est considérable pour vous.
Avec le mandat avec représentation (article 1704), le gestionnaire agit non seulement pour votre compte mais en votre nom : les effets de ses actes retombent directement sur vous, vous restez le bailleur, et vos hôtes sont vos hôtes.
Avec le mandat sans représentation (article 1705), le gestionnaire agit en son propre nom : il acquiert les droits et assume les obligations envers les tiers, et ces tiers n’ont aucun rapport avec vous. La norme le dit expressément. Sous cette forme, vis-à-vis de l’hôte, le bailleur, c’est lui.
Avant de signer, regardez laquelle des deux formes figure au contrat. Si elle n’y figure pas du tout, c’est le premier point à éclaircir — non pas avec celui qui vous le propose, mais avec votre expert-comptable ou un avocat.
Qui encaisse les loyers, et pourquoi cela compte
Ce qui surprend le plus souvent les propriétaires, ce n’est pas le pourcentage mais le chemin de l’argent. L’article 4, alinéa 5, du décret-loi du 24 avril 2017 n° 50 prévoit que celui qui exerce l’intermédiation immobilière ou gère des portails en ligne, s’il encaisse les loyers ou intervient dans le paiement, opère en qualité de substitut fiscal une retenue de 21 pour cent sur le montant brut, la verse et en délivre une attestation.
Deux conséquences pratiques. La première : si votre gestionnaire encaisse, vous ne recevez pas le loyer entier mais le loyer moins vingt et un pour cent — et il vous faut l’attestation pour votre déclaration. Depuis la loi de finances 2024, la retenue est toujours un acompte et jamais libératoire, même sous le régime de la cedolare secca.
La seconde : ce qui déclenche la norme n’est pas le titre professionnel de celui qui s’occupe de votre maison, mais le fait que l’argent passe entre ses mains. Celui qui se borne à accueillir les hôtes et à tenir la maison n’y entre pas.
Au même article 4 se rattache la responsabilité de l’intermédiaire pour la taxe de séjour et pour les obligations prévues par le règlement communal. Une raison de plus de savoir précisément qui encaisse quoi. Avant d’arrêter l’accord, il est prudent de consulter un professionnel.
Si un jour vous changez
C’est la question que personne ne pose avant de signer et qui se paie cher ensuite : si je change, que me reste-t-il en main ? Si les annonces sont sur son compte, si le calendrier est le sien, si reçus et factures sont sur son ordinateur, changer signifie tout recommencer.
La maison est à vous, le travail de plusieurs années non. Avis, historique des réservations, contacts des hôtes, documents : demandez d’abord, par écrit, à qui ils appartiennent et sous quelle forme ils vous sont restitués.
Comment Chilloso le résout
Chilloso ne vous impose pas de modèle : il s’adapte à ce que vous avez décidé, vous et celui qui travaille avec vous. Celui qui accueille les hôtes entre avec son propre accès et voit ce que son travail exige ; celui qui gère la maison à votre place le fait par un contrat entre vous deux, sans nous au milieu.
Ce qui ne change jamais, c’est à qui appartient la maison. Le compte est le vôtre : calendrier, documents, reçus et contacts sont à votre nom. Si un jour vos chemins se séparent, vous fermez son accès et tout reste là où cela a toujours été. Il n’y a rien à réclamer.
Et vous voyez ce qui se passe pendant que cela se passe : les réservations, les dépenses avec le justificatif joint, les messages. Le décompte de fin de mois, vous ne le recevez pas — vous l’avez vu se former jour après jour.
Le logiciel de gestion n’est pas un poste de plus à ajouter : il est dans le prix, avec le site de la maison et son domaine.
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