Commissioni dei portali e prenotazioni dirette: quanto ti resta davvero
Aggiornato al 14.09.2026
Su Airbnb il costo del servizio è uno solo ed è a carico tuo: il 15,5 % di quello che incassi. L’ospite paga esattamente il prezzo che hai scritto, e a te arriva quel prezzo meno la trattenuta. Poi c’è l’IVA sulla commissione, e poi c’è il fisco italiano, che ti tassa anche sui soldi che non hai mai visto. Questa pagina mette in fila i tre pezzi e fa il conto fino in fondo.
Il 15,5 % e su che cosa si calcola
Airbnb raggruppa in un’unica commissione del 15,5 % i costi del servizio, e quella commissione è interamente a carico dell’host. La percentuale è calcolata sulla media globale dei costi del servizio della piattaforma. Per chi prenota, il prezzo mostrato è il prezzo finale: nessun costo di servizio aggiunto al momento del pagamento.
La trattenuta non riguarda solo la tariffa per notte: si calcola sul subtotale della prenotazione, quindi anche sui supplementi che hai messo nell’annuncio. Le pulizie sono il caso più frequente. Se hai una tariffa contenuta e una pulizia alta, la commissione la paghi anche su quella.
Un conto rapido. Tariffa a 100 euro: Airbnb trattiene 15,50 e a te arrivano 84,50. Sulla casa da 480 euro a notte la trattenuta è 74,40 e ti restano 405,60. Sette notti fanno 520,80 euro di commissione.
L’IVA sulla commissione: il 15,5 diventa 18,91
Sui costi del servizio, nella maggior parte dei casi, si applica l’IVA. Per un host che non ha partita IVA quell’imposta non si recupera: è un costo e basta. Il 15,5 % con l’aliquota italiana del 22 % diventa 18,91 % del subtotale.
Se invece sei registrato ai fini IVA la posizione è diversa: la piattaforma emette fattura e l’imposta la gestisci tu nella tua contabilità. È una differenza che vale la pena di verificare con il tuo commercialista, perché cambia il conto di qualche punto.
La cedolare secca si paga sul lordo
Qui arriva il pezzo che quasi nessuno mette nel conto, ed è il più pesante. Chi affitta in cedolare secca paga l’imposta sostitutiva sul corrispettivo lordo: la base imponibile è, di regola, l’intero canone o corrispettivo, senza l’abbattimento forfettario del 5 % previsto nel regime ordinario.
Lordo vuol dire il prezzo che paga l’ospite, non quello che arriva sul tuo conto. La commissione del portale è già dentro quella cifra, e in cedolare secca non si deduce niente: né la commissione, né l’IVA sulla commissione, né le pulizie, né la luce, né l’acqua. Paghi l’imposta anche sulla parte che è finita alla piattaforma.
Il conto completo su 480 euro a notte, in cedolare secca al 21 %: 74,40 di commissione, più 16,37 di IVA che porta il costo reale a 90,77, più 100,80 euro di imposta calcolata su tutti i 480. Ti restano 288,43 euro. Sulla stessa cifra prenotata direttamente la commissione non c’è e l’imposta resta la stessa: ti restano 379,20.
Dal 2026 la cedolare vale per due appartamenti
Se hai più di una casa, c’è una seconda cosa da sapere, ed è recente. Dal periodo d’imposta 2026 la cedolare secca sulle locazioni brevi si applica solo se nell’anno destini a questa finalità non più di due appartamenti: prima erano quattro. Oltre quella soglia l’attività si considera svolta in forma imprenditoriale, da chiunque sia esercitata.
E anche dentro la soglia l’aliquota non è una sola: il 21 % vale per una sola unità immobiliare, scelta da te in dichiarazione dei redditi; sulla seconda si applica il 26 %.
Quindi: con tre case la cedolare non ti riguarda più e il discorso si sposta sul regime d’impresa, con tutto quello che comporta. Con due case, la seconda è già tassata al 26 %. Il conto del paragrafo precedente va rifatto con la tua aliquota — il meccanismo non cambia, cambia il numero. Qual è la tua posizione esatta lo dice il tuo commercialista, non una pagina web.
Che cosa resta, canale per canale
Una notte a 480 euro, host senza partita IVA, cedolare secca al 21 %:
| Voce | Airbnb | Diretta |
|---|---|---|
| Prezzo a listino | 480,00 | 480,00 |
| Commissione 15,5 % | −74,40 | 0 |
| IVA 22 % sulla commissione | −16,37 | 0 |
| Imposta 21 % sul lordo | −100,80 | −100,80 |
| Ti resta | 288,43 | 379,20 |
La differenza è 90,77 euro a notte. Su venti notti fa 1.815 euro, e non sono soldi persi per una casa peggiore o per un ospite in meno: li hai pagati per essere stato trovato.
I portali non sono il nemico
Un portale serve, e serve davvero: ti porta gente che non ti avrebbe mai trovato, da paesi in cui non sapresti dove farti pubblicità. Il problema non è la sua esistenza. Il problema nasce quando è l’unico modo in cui la tua casa si può prenotare, perché allora ogni singola notte dell’anno passa da quella percentuale.
La via d’uscita non è togliersi dai portali. È fare in modo che chi ti ha già visto lì possa prenotare anche direttamente, e che gli convenga farlo. La vetrina resta una vetrina; il margine torna a essere tuo.
Come lo risolve Chilloso
La tua casa ha un sito suo, con il suo dominio, in nove lingue, compreso nel prezzo. Chi ti cerca su Google dopo averti visto sul portale trova te, e prenota da te.
E i prezzi non devono essere gli stessi ovunque: fai un listino per Booking, uno per Airbnb, uno tuo diretto, ognuno con il suo scarto in percentuale, casa per casa. Alzi il prezzo base una volta e si aggiornano tutti. Se imposti i listini così, chi prenota da te paga meno di quanto pagherebbe sul portale, e la differenza resta a te invece di andare in commissione.
Sul perché un prezzo diverso sul tuo sito è legittimo, e su che cosa dice in proposito la legge italiana, trovi tutto nella pagina su overbooking, regole di soggiorno e listini.
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