Imposta di soggiorno negli affitti brevi: chi la paga e chi la dichiara
Aggiornato al 14.09.2026
L’imposta di soggiorno la incassa il Comune, ma davanti al Comune non risponde l’ospite: rispondi tu. Dal 2020 il gestore è responsabile del pagamento, con diritto di rivalsa sul cliente. Tradotto: se un ospite se ne va senza lasciare i due euro a notte, quei due euro li versi comunque tu.
Chi risponde davvero davanti al Comune
Il turista è il soggetto passivo: l’imposta grava su di lui. Ma il Comune non va a cercare il turista, che nel frattempo è tornato a casa sua. Va a cercare te.
La norma è l’art. 180 del D.L. 34/2020, che ha inserito il comma 1-ter nell’art. 4 del D.Lgs. 23/2011: il gestore è responsabile del pagamento dell’imposta, con diritto di rivalsa sugli ospiti. La rivalsa è un diritto, non una garanzia: se non riesci a incassare, l’obbligo di versare resta tuo.
Nel gennaio 2026 la Cassazione a Sezioni Unite, con l’ordinanza n. 1527, ha chiuso una discussione che durava da anni: il gestore è responsabile d’imposta, non agente contabile. Le letture professionali ne fanno discendere due conseguenze pratiche: le controversie vanno al giudice tributario, e il cosiddetto modello 21 per la Corte dei Conti non dovrebbe più essere dovuto.
Un caso a parte sono le locazioni brevi: l’art. 4 comma 5-ter del D.L. 50/2017 mette l’obbligo in capo a chi incassa il canone o interviene nel pagamento. Se incassa un portale o un’agenzia, l’adempimento è suo; se incassi tu, è tuo. Conviene saperlo con certezza, canale per canale.
Ogni Comune ha la sua regola
Non esiste una legge unica con dentro le tariffe. Lo Stato dà ai Comuni la facoltà di istituire l’imposta; ogni Comune decide poi con delibera quanto si paga, chi è esente, ogni quanto si versa e su quale portale. Qui in Valle d’Itria si vede meglio che altrove.
| Comune | Quanto | Quando e dove si versa |
|---|---|---|
| Carovigno | 1 € a persona per notte | entro il 10 del mese successivo |
| Ostuni | 2 € a persona per notte | a trimestri, su un portale diverso (PayTourist) |
| Ceglie Messapica | non applicata | — |
A Carovigno sotto i quattordici anni non si paga nulla. Tre paesi a venti minuti l’uno dall’altro, tre regole: chi ha due case in due Comuni ha due scadenzari e due portali.
Quasi tutti i regolamenti prevedono un tetto di notti imponibili, spesso sette o dieci consecutive nella stessa struttura: dalla successiva l’imposta non è più dovuta. Su un soggiorno di due settimane fa la differenza tra un conto giusto e uno sbagliato per eccesso.
La dichiarazione annuale, entro il 30 giugno
Oltre a versare al Comune durante l’anno, una volta all’anno si presenta la dichiarazione dell’imposta di soggiorno: riguarda l’anno precedente, si trasmette esclusivamente per via telematica attraverso i canali dell’Agenzia delle Entrate, sul modello approvato con D.M. 29 aprile 2022, e scade il 30 giugno.
Qui casca la metà delle persone: la dichiarazione è un adempimento autonomo. Aver versato puntualmente ogni mese non ti esonera dal presentarla. Sono due obblighi distinti — il pagamento del tributo e la sua rendicontazione — e si può essere in regola con i versamenti e comunque sanzionati per la dichiarazione mancante.
I Comuni non possono inventarsi modelli alternativi per questa dichiarazione. Possono invece chiedere, e lo fanno, le comunicazioni periodiche delle presenze durante l’anno: sono un’altra cosa ancora, e in alcuni Comuni vanno inviate anche a zero, nei mesi in cui la casa è rimasta chiusa.
Quanto costa sbagliare
Le sanzioni viaggiano su due binari separati e possono sommarsi.
Per la dichiarazione omessa o infedele: da cento a duecento per cento dell’imposta dovuta, e la regola attuale colpisce anche chi l’aveva già versata per intero. Per l’omesso o tardivo versamento vale invece la disciplina generale dei tributi locali (art. 13 del D.Lgs. 471/1997): sanzione ordinaria del venticinque per cento, dimezzata entro novanta giorni e ridotta ancora per i ritardi brevissimi.
Se il 30 giugno è passato resta una finestra: il ravvedimento operoso entro novanta giorni. Oltre quella soglia la dichiarazione si considera omessa e la riduzione non è più possibile.
Dal 1° gennaio 2027 cambia. L’art. 12 del D.Lgs. 7 agosto 2026 n. 147 sostituisce la forbice 100–200% con due percentuali fisse sul tributo non versato: cento per cento per la dichiarazione omessa, quaranta per quella infedele, minimo cinquanta euro. Chi ha versato tutto non si vedrà più calcolare una percentuale su quanto ha già pagato. La regola non è retroattiva: vale per le violazioni commesse da quella data in poi.
Come si calcola, notte per notte
La formula è semplice — persone soggette × notti × tariffa — e sono i dettagli a fare i danni.
- Il tetto di notti del regolamento comunale, se c’è: oltre quello non si conta più.
- Chi è esente non entra nel conto, e l’età si legge dalla data di nascita, non a occhio.
- Un soggiorno a cavallo di due mesi va spezzato al giorno giusto, senza contare due volte la notte di confine.
- Le prenotazioni cancellate e chi non si presenta non generano imposta: nessuno ha pernottato.
- Il conto deve partire dalle presenze reali, quelle già comunicate alla Questura, non da un numero scritto a mano.
Chi tiene i conti su un quaderno se ne accorge a giugno dell’anno dopo, quando deve rimettere in fila dodici mesi e non ricorda più se quel gruppo di agosto aveva un bambino di tredici anni o di quindici.
Le esenzioni cambiano da un paese all’altro
L’esenzione più comune è quella per i minori, ma la soglia la fissa il regolamento comunale: dodici anni in un posto, quattordici in un altro, diciotto altrove. A seconda del Comune si aggiungono le persone con disabilità e chi le accompagna, le forze dell’ordine in servizio, i genitori che assistono un ricoverato, gli autisti e le guide dei gruppi.
Due avvertenze. Molti regolamenti chiedono che l’esenzione sia documentata, di solito con un’autocertificazione da conservare. E l’esente va comunque dichiarato come presenza: non pagante non significa invisibile.
Riscuotere dall’ospite senza discussioni
Quasi tutte le liti nascono da una sorpresa: l’ospite ha pagato un prezzo su un portale e all’arrivo gli chiedi altri quaranta euro in contanti.
Il rimedio non è insistere meglio, è dirlo prima: nell’annuncio, nella conferma e nel messaggio prima dell’arrivo, con la cifra già calcolata e nella lingua dell’ospite. In fondo alle condizioni non basta. Una ricevuta di quanto ha versato mette a posto anche lui.
Come lo risolve Chilloso
Quando entra una casa in un Comune che non conosciamo ancora, la regola andiamo a chiedercela noi: quanto si paga, chi è esente, ogni quanto si versa, su quale portale. Poi la scriviamo dentro la tua casa, e il conto si fa da solo. Non conosciamo nessun altro gestionale che lo faccia.
Le notti e le persone le conta dalle schedine che hai già mandato alla Questura. Chi ha meno di quattordici anni lo riconosce dalla data di nascita e lo toglie dal conto. Un soggiorno a cavallo di due mesi viene diviso al giorno giusto, senza contarlo due volte.
Il prospetto esce nella lingua del Comune, perché è a lui che va, e l’importo del mese entra da solo nella tua prima nota: a fine anno il totale è già lì, quando serve per la dichiarazione.
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