Property manager o host: che cosa fa, quanto costa e che contratto serve
Aggiornato al 14.09.2026
Chi cerca «property manager» trova un numero — venti per cento, venticinque — e crede di aver capito. Sotto quel nome ci stanno però mestieri diversi, e uno solo di essi cambia la tua posizione giuridica.
Un nome solo, due mestieri diversi
La prima confusione è nel nome. In Italia si dice property manager, gestore, host, a volte semplicemente «quello che mi tiene la casa». Ma i mestieri sono due, e la differenza non è di grado: è di natura.
Da una parte c’è chi lavora alla tua casa: accoglie gli ospiti, consegna le chiavi, apre quando arrivano, c’è quando il boiler si ferma. Fa un servizio, ti manda una fattura, e la casa resta tua in ogni senso. Dall’altra c’è chi lavora al posto tuo: pubblica gli annunci, fissa i prezzi, conclude le locazioni, spesso incassa. Quello non è un servizio accanto alla tua attività: è la tua attività, esercitata da un altro.
La domanda che separa i due mestieri è una sola: chi conclude il contratto con l’ospite? Se lo concludi tu, l’altro ti sta dando una mano. Se lo conclude lui, serve un mandato — e cambiano contratto, fiscalità e responsabilità.
Che cosa fa esattamente
Dentro ciascuno dei due mestieri i confini si spostano ancora, e nessuno te li dice prima. C’è chi tiene solo la parte online: annunci, prezzi, calendari, risposte agli ospiti. Non entra in casa, non pulisce, non apre a nessuno.
C’è chi fa l’accoglienza e basta: aspetta l’ospite, consegna le chiavi, mostra la casa. C’è chi si prende tutto, pulizie comprese, con la sua squadra — e c’è chi le pulizie non le tocca, perché le fa un’impresa che paghi tu. C’è chi tiene anche la burocrazia, Questura e imposta di soggiorno, e c’è chi te la lascia.
Prima di guardare qualsiasi cifra, chiedi tre cose: che cosa fa esattamente, che cosa resta a te, e chi paga le voci che non sono comprese.
Quanto costa
Il modello più diffuso in Italia è la percentuale sul fatturato lordo. Gli ordini di grandezza che circolano nelle guide di settore del 2026 sono questi, ma vanno letti insieme a quello che c’è dentro:
| Modello | Che cosa comprende di solito | Ordine di grandezza |
|---|---|---|
| Solo online | annunci, prezzi, calendari, messaggi agli ospiti | 10–15 % del lordo |
| Gestione completa | tutto, pulizie e adempimenti compresi | 20–28 % del lordo |
| Canone fisso mensile | variabile, da concordare | 150–400 € al mese per unità |
| A ore o a intervento | solo ciò che viene chiesto di volta in volta | da concordare |
Altre rilevazioni indicano una forbice più ampia, dal 15 al 30 per cento, con punte oltre il trenta nelle grandi città turistiche. La cifra da sola non dice nulla: un dieci per cento che esclude pulizie e accoglienza può costare più di un venticinque che le comprende.
Che cosa resta fuori dalla percentuale
Quasi sempre restano a carico tuo, anche nella gestione completa: pulizie e cambio biancheria, lavanderia, manutenzione ordinaria e straordinaria, fotografie professionali, assicurazione, utenze e il canone del gestionale. Sono voci che nelle guide di settore vengono stimate in alcune migliaia di euro l’anno per unità.
Il conto vero non è quindi la percentuale: è la percentuale più tutto quello che non ci sta dentro. Chiedilo per iscritto, voce per voce, prima di firmare.
Il contratto: mandato con o senza rappresentanza
Chi gestisce la casa al posto tuo lo fa in forza di un mandato, il contratto con cui una parte si obbliga a compiere atti giuridici per conto dell’altra (art. 1703 del codice civile). Ne esistono due forme, e la differenza per te è enorme.
Con il mandato con rappresentanza (art. 1704) il gestore agisce non solo per conto tuo, ma in tuo nome: gli effetti degli atti che compie ricadono direttamente su di te, resti tu il locatore, e i tuoi ospiti sono i tuoi ospiti.
Con il mandato senza rappresentanza (art. 1705) il gestore agisce in nome proprio: acquista lui i diritti e assume lui gli obblighi verso i terzi, e i terzi non hanno alcun rapporto con te. La norma lo dice espressamente. In questa forma, nei confronti dell’ospite, il locatore è lui.
Prima di firmare, guarda quale delle due forme è scritta nel contratto. Se non è scritta affatto, è il primo punto da chiarire — non con chi te lo propone, ma con il tuo commercialista o un avvocato.
Chi incassa i canoni, e perché conta
Il punto che più spesso sorprende chi affitta non è la percentuale, ma il passaggio del denaro. L’articolo 4, comma 5, del decreto legge 24 aprile 2017 n. 50 stabilisce che chi esercita attività di intermediazione immobiliare o gestisce portali telematici, qualora incassi i canoni o intervenga nel pagamento, opera in qualità di sostituto d’imposta una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare lordo, la versa e ne rilascia certificazione.
Due conseguenze pratiche. La prima: se il tuo gestore incassa, tu non ricevi il canone pieno, ma il canone meno il ventuno per cento — e hai bisogno della certificazione per la dichiarazione. Dopo la legge di bilancio 2024 la ritenuta è sempre a titolo di acconto, mai definitiva, anche in regime di cedolare secca.
La seconda: ciò che fa scattare la norma non è il titolo professionale di chi ti gestisce la casa, ma il fatto che il denaro passi dalle sue mani. Chi si limita ad accogliere gli ospiti e a tenere la casa non vi rientra.
Sullo stesso articolo 4 si innesta la responsabilità dell’intermediario per l’imposta di soggiorno e per gli adempimenti previsti dal regolamento comunale. È una ragione in più per sapere con precisione chi incassa che cosa. Su questo punto, prima di impostare l’accordo, conviene sentire un professionista.
Se un giorno cambi
Questa è la domanda che nessuno fa prima di firmare e che si paga cara dopo: se cambio, che cosa mi resta in mano? Se gli annunci stanno sul suo account, se il calendario è il suo, se ricevute e fatture sono sul suo computer, cambiare significa ricominciare da zero.
La casa è tua, il lavoro di anni no. Recensioni, storico delle prenotazioni, contatti degli ospiti, documenti: chiedi prima, per iscritto, a chi appartengono e in che forma ti vengono restituiti.
Come lo risolve Chilloso
Chilloso non ti impone un modello: si adatta a quello che avete deciso tu e chi lavora con te. Chi accoglie gli ospiti entra con il suo accesso e vede quello che il suo lavoro richiede; chi gestisce la casa al posto tuo lo fa con un contratto tra voi due, non con noi in mezzo.
Quello che non cambia mai è di chi è la casa. Il conto è il tuo: calendario, documenti, ricevute, contatti stanno sotto il tuo nome. Se un giorno prendete strade diverse, chiudi il suo accesso e resta tutto dove è sempre stato. Non c’è nulla da farsi restituire.
E vedi quello che succede mentre succede: le prenotazioni, le spese con il documento allegato, i messaggi. Il rendiconto di fine mese non lo ricevi — lo hai visto formarsi giorno per giorno.
Il gestionale non è una voce in più da mettere nel conto: sta nel prezzo, insieme al sito della casa e al suo dominio.
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