Portalcommissies en directe boekingen: wat er echt overblijft
Bijgewerkt op 14.09.2026
Op Airbnb is er nog maar één servicekost, en jij betaalt die: 15,5% van wat je ontvangt. De gast betaalt precies de prijs die jij hebt ingesteld, en wat bij jou aankomt is die prijs min de inhouding. Daarbovenop komt de btw op de commissie, en daarbovenop komt de Italiaanse fiscus, die je ook belast op geld dat je nooit gezien hebt. Deze pagina rekent alle drie de stukken tot het einde door.
De 15,5% en waarover die wordt berekend
Airbnb bundelt de servicekosten tot één commissie van 15,5%, en die commissie komt volledig voor rekening van de verhuurder. Het percentage berust op het wereldwijde gemiddelde van de servicekosten van Airbnb. Wie boekt ziet de eindprijs: geen servicekost die er bij het betalen nog bij komt.
De inhouding geldt niet alleen voor de prijs per nacht. Ze wordt berekend over het subtotaal van de boeking, dus ook over de toeslagen die je in je advertentie hebt gezet. De schoonmaak is het meest voorkomende geval. Heb je een bescheiden nachtprijs en een hoge schoonmaakkost, dan betaal je de commissie ook daarover.
Een snelle rekensom. Prijs van 100 euro: Airbnb houdt 15,50 in en bij jou komt 84,50 aan. Bij het huis van 480 euro per nacht is de inhouding 74,40 en blijft er 405,60 over. Zeven nachten maken 520,80 euro aan commissie.
Btw op de commissie: 15,5 wordt 18,91
Op de servicekosten is in de meeste gevallen btw verschuldigd. Voor een verhuurder zonder btw-nummer is die belasting niet terug te vorderen: het is gewoon een kost. Met het Italiaanse tarief van 22% wordt 15,5% 18,91% van het subtotaal.
Ben je wel btw-plichtig, dan ligt het anders: het platform reikt een factuur uit en de belasting verwerk je in je eigen boekhouding. Dat verschil is het waard om met je boekhouder na te gaan, want het verschuift de rekening met enkele punten.
De vlaktaks wordt over het brutobedrag betaald
Hier komt het stuk dat bijna niemand meerekent, en het weegt het zwaarst. Wie in Italië voor de cedolare secca heeft gekozen, betaalt de vervangende belasting over de brutovergoeding: de heffingsgrondslag is in de regel de volledige huur of vergoeding, zonder de forfaitaire vermindering van 5% die het gewone stelsel kent.
Bruto betekent de prijs die de gast betaalt, niet het bedrag dat op je rekening komt. De commissie van het portaal zit al in dat cijfer, en bij de cedolare secca is niets aftrekbaar — niet de commissie, niet de btw erop, niet de schoonmaak, niet de elektriciteit, niet het water. Je betaalt dus ook belasting over het deel dat naar het platform is gegaan.
De volledige rekening bij 480 euro per nacht, cedolare secca tegen 21%: 74,40 commissie, plus 16,37 btw waardoor de werkelijke kost op 90,77 komt, plus 100,80 euro belasting berekend over de volle 480. Er blijft 288,43 euro over. Bij hetzelfde bedrag direct geboekt is er geen commissie en blijft de belasting gelijk: er blijft 379,20 over.
Sinds 2026 geldt de vlaktaks voor twee woningen
Heb je meer dan één huis, dan is er nog iets te weten, en het is recent. Vanaf het belastingjaar 2026 geldt de cedolare secca bij kortlopende verhuur alleen als je er in het jaar niet meer dan twee woningen voor inzet: vroeger waren dat er vier. Boven die drempel wordt de activiteit geacht in ondernemingsvorm te worden uitgeoefend, door wie dan ook.
En ook onder de drempel is er niet één tarief: de 21% geldt voor één enkel pand, door jou gekozen in de belastingaangifte; op het tweede is 26% van toepassing.
Dus: met drie huizen gaat de cedolare secca je niet meer aan en verschuift de vraag naar het ondernemingsstelsel, met alles wat daarbij hoort. Met twee huizen wordt het tweede al tegen 26% belast. De rekening uit de vorige paragraaf moet je met je eigen tarief opnieuw maken — het mechanisme verandert niet, het getal wel. Waar je precies staat zegt je boekhouder, niet een webpagina.
Wat er overblijft, kanaal voor kanaal
Eén nacht van 480 euro, verhuurder zonder btw-nummer, cedolare secca tegen 21%:
| Post | Airbnb | Direct |
|---|---|---|
| Vraagprijs | 480,00 | 480,00 |
| Commissie 15,5% | −74,40 | 0 |
| Btw 22% op de commissie | −16,37 | 0 |
| Belasting 21% over het bruto | −100,80 | −100,80 |
| Jij houdt over | 288,43 | 379,20 |
Het verschil is 90,77 euro per nacht. Over twintig nachten is dat 1.815 euro, en het is geen geld dat je kwijt bent door een slechter huis of een gast minder: je hebt het betaald om gevonden te zijn.
De portalen zijn niet de vijand
Een portaal doet echt iets voor je: het brengt mensen die je nooit gevonden zouden hebben, uit landen waar je niet zou weten waar je moest adverteren. Het probleem is niet dat het bestaat. Het probleem begint wanneer het de enige manier is waarop je huis geboekt kan worden, want dan loopt elke nacht van het jaar door dat percentage.
De uitweg is niet de portalen verlaten. De uitweg is ervoor zorgen dat wie je daar al gezien heeft ook direct kan boeken — en dat het hem uitkomt. De etalage blijft een etalage; de marge wordt weer van jou.
Hoe Chilloso dit oplost
Je huis krijgt een eigen site, met een eigen domein, in negen talen, inbegrepen in de prijs. Wie na het portaal op Google naar je zoekt, vindt jou en boekt bij jou.
En de prijzen hoeven niet overal gelijk te zijn: een prijslijst voor Booking, een voor Airbnb, een eigen voor direct, elk met zijn eigen afwijking in procenten, huis per huis. Je verhoogt de basisprijs één keer en ze volgen allemaal. Stel je de lijsten zo in, dan betaalt wie bij jou boekt minder dan op het portaal, en het verschil blijft bij jou in plaats van in commissie te verdwijnen.
Waarom een andere prijs op je eigen site is toegestaan, en wat de Italiaanse wet daarover zegt, staat volledig op de pagina over dubbele boekingen, verblijfsregels en prijslijsten.
Heb je meer informatie nodig?