Property manager of host: wat hij doet, wat hij kost en welk contract nodig is
Bijgewerkt op 14.09.2026
Wie zoekt op «property manager» vindt een getal — twintig procent, vijfentwintig — en denkt het begrepen te hebben. Onder die ene naam gaan echter verschillende beroepen schuil, en maar één ervan verandert je juridische positie.
Eén naam, twee verschillende beroepen
De eerste verwarring zit in de naam. In Italië zegt men property manager, gestore, host, soms simpelweg «degene die mijn huis doet». Maar het gaat om twee beroepen, en het verschil is er niet een van gradatie: het is er een van aard.
Aan de ene kant staat wie aan jouw huis werkt: ontvangt de gasten, geeft de sleutels, doet open bij aankomst, staat er als de ketel uitvalt. Hij levert een dienst, stuurt je een factuur, en het huis blijft in alle opzichten van jou. Aan de andere kant staat wie in jouw plaats werkt: plaatst de advertenties, bepaalt de prijzen, sluit de huurovereenkomsten, int vaak het geld. Dat is geen dienst naast jouw activiteit: dat is jouw activiteit, uitgeoefend door een ander.
Eén vraag scheidt de twee beroepen: wie sluit het contract met de gast? Doe jij dat, dan helpt de ander je. Doet hij het, dan is een mandaat nodig — en veranderen contract, belastingen en aansprakelijkheid.
Wat hij precies doet
Binnen elk van de twee beroepen verschuiven de grenzen nog verder, en niemand zegt het je vooraf. Sommigen doen alleen het online-deel: advertenties, prijzen, kalenders, antwoorden aan gasten. Ze komen het huis niet in, poetsen niet, doen voor niemand open.
Sommigen doen alleen de ontvangst: wachten op de gast, geven de sleutels, laten het huis zien. Sommigen nemen alles op zich, schoonmaak inbegrepen, met hun eigen ploeg — en sommigen raken de schoonmaak niet aan, omdat een bedrijf die jij betaalt dat doet. Sommigen nemen ook de formaliteiten op zich, Questura en toeristenbelasting, en sommigen laten die aan jou.
Voordat je naar welk bedrag dan ook kijkt, vraag drie dingen: wat doet hij precies, wat blijft bij mij, en wie betaalt de posten die er niet in zitten.
Wat het kost
Het meest verbreide model in Italië is een percentage van de bruto-omzet. Dit zijn de ordes van grootte die in de branchegidsen van 2026 rondgaan, maar ze moeten samen met de inhoud gelezen worden:
| Model | Wat er meestal in zit | Orde van grootte |
|---|---|---|
| Alleen online | advertenties, prijzen, kalenders, berichten aan gasten | 10–15 % van bruto |
| Volledig beheer | alles, schoonmaak en formaliteiten inbegrepen | 20–28 % van bruto |
| Vast maandbedrag | wisselend, overeen te komen | 150–400 € per maand per woning |
| Per uur of per interventie | alleen wat telkens gevraagd wordt | overeen te komen |
Andere overzichten geven een ruimere marge, van 15 tot 30 procent, met uitschieters boven de dertig in de grote toeristensteden. Het getal alleen zegt niets: tien procent zonder schoonmaak en ontvangst kan meer kosten dan vijfentwintig waar beide in zitten.
Wat buiten het percentage valt
Bijna altijd blijven voor jouw rekening, ook bij volledig beheer: schoonmaak en linnenwissel, wasserij, gewoon en buitengewoon onderhoud, professionele foto’s, verzekering, nutsvoorzieningen en het abonnement op de beheersoftware. Branchegidsen ramen die op enkele duizenden euro per jaar per woning.
De echte rekening is dus niet het percentage: het is het percentage plus alles wat er niet in zit. Vraag het schriftelijk op, post voor post, voordat je tekent.
Het contract: mandaat met of zonder vertegenwoordiging
Wie het huis in jouw plaats beheert, doet dat op grond van een mandaat, het contract waarbij de ene partij zich verbindt rechtshandelingen voor rekening van de andere te verrichten (artikel 1703 van het Italiaanse burgerlijk wetboek). Er zijn twee vormen, en het verschil is voor jou aanzienlijk.
Bij het mandaat met vertegenwoordiging (artikel 1704) handelt de beheerder niet alleen voor jouw rekening, maar in jouw naam: de gevolgen van wat hij doet treffen rechtstreeks jou, jij blijft verhuurder, en jouw gasten zijn jouw gasten.
Bij het mandaat zonder vertegenwoordiging (artikel 1705) handelt de beheerder in eigen naam: hij verwerft de rechten en neemt de verplichtingen jegens derden op zich, en die derden hebben geen enkele rechtsverhouding met jou. De bepaling zegt dat uitdrukkelijk. In deze vorm is, tegenover de gast, hij de verhuurder.
Kijk voor het tekenen welke van de twee vormen in het contract staat. Staat ze er helemaal niet in, dan is dat het eerste punt om uit te zoeken — niet met degene die het je voorlegt, maar met je boekhouder of een advocaat.
Wie de huur int, en waarom dat telt
Wat verhuurders het vaakst verrast is niet het percentage, maar de weg van het geld. Artikel 4, lid 5, van wetsbesluit nr. 50 van 24 april 2017 bepaalt dat wie bemiddeling in onroerend goed uitoefent of online portalen beheert, indien hij de huur int of in de betaling tussenkomt, als inhoudingsplichtige 21 procent van het brutobedrag inhoudt, afdraagt en daarvan een verklaring afgeeft.
Twee praktische gevolgen. Ten eerste: int jouw beheerder, dan ontvang je niet de volle huur, maar de huur min eenentwintig procent — en heb je de verklaring nodig voor je aangifte. Sinds de begrotingswet 2024 is de inhouding altijd een voorheffing en nooit definitief, ook onder de cedolare secca.
Ten tweede: wat de bepaling in werking zet is niet de beroepstitel van degene die je huis doet, maar het feit dat het geld door zijn handen gaat. Wie zich beperkt tot het ontvangen van gasten en het onderhouden van het huis, valt er niet onder.
Aan hetzelfde artikel 4 hangt de aansprakelijkheid van de tussenpersoon voor de toeristenbelasting en voor de verplichtingen uit de gemeentelijke verordening. Een reden te meer om precies te weten wie wat int. Voordat je de afspraak maakt, is het verstandig een deskundige te raadplegen.
Als je op een dag wisselt
Dit is de vraag die niemand stelt voor het tekenen en waar men achteraf duur voor betaalt: als ik wissel, wat houd ik dan in handen? Staan de advertenties op zijn account, is de kalender de zijne, staan bonnen en facturen op zijn computer, dan betekent wisselen: opnieuw beginnen.
Het huis is van jou, het werk van jaren niet. Beoordelingen, boekingsgeschiedenis, gastcontacten, documenten: vraag vooraf, schriftelijk, van wie ze zijn en in welke vorm je ze terugkrijgt.
Hoe Chilloso dit oplost
Chilloso legt je geen model op: het volgt wat jij en degene die met je werkt hebben afgesproken. Wie de gasten ontvangt komt binnen met zijn eigen toegang en ziet wat zijn werk vraagt; wie het huis in jouw plaats beheert doet dat met een contract tussen jullie beiden, zonder ons ertussen.
Wat nooit verandert is van wie het huis is. De rekening is de jouwe: kalender, documenten, bonnen en contacten staan op jouw naam. Gaan jullie op een dag uit elkaar, dan sluit je zijn toegang en blijft alles waar het altijd was. Er valt niets terug te vragen.
En je ziet wat er gebeurt terwijl het gebeurt: de boekingen, de uitgaven met het bewijsstuk erbij, de berichten. De maandafrekening krijg je niet toegestuurd — je hebt hem dag na dag zien ontstaan.
De beheersoftware is daarbij geen extra post: die zit in de prijs, samen met de website van het huis en het eigen domein.
Heb je meer informatie nodig?