Property manager czy host: co robi, ile kosztuje i jaka umowa jest potrzebna
Zaktualizowano 14.09.2026
Kto szuka «property managera», znajduje liczbę — dwadzieścia procent, dwadzieścia pięć — i sądzi, że zrozumiał. Pod tą nazwą kryją się jednak różne zawody, a tylko jeden z nich zmienia Twoją sytuację prawną.
Jedna nazwa, dwa różne zawody
Pierwsze nieporozumienie tkwi w nazwie. We Włoszech mówi się property manager, gestore, host, czasem po prostu «ten, kto zajmuje się moim domem». Chodzi jednak o dwa zawody, a różnica nie jest stopnia, lecz natury.
Z jednej strony jest ten, kto pracuje przy Twoim domu: wita gości, przekazuje klucze, otwiera przy przyjeździe, jest na miejscu, gdy padnie piec. Świadczy usługę, wystawia Ci fakturę, a dom pozostaje Twoją własnością pod każdym względem. Z drugiej strony jest ten, kto pracuje zamiast Ciebie: publikuje ogłoszenia, ustala ceny, zawiera umowy najmu, często pobiera pieniądze. To nie jest usługa obok Twojej działalności: to jest Twoja działalność, prowadzona przez kogoś innego.
Jedno pytanie oddziela oba zawody: kto zawiera umowę z gościem? Jeśli Ty, drugi Ci pomaga. Jeśli on, potrzebne jest zlecenie — i zmieniają się umowa, podatki i odpowiedzialność.
Co dokładnie robi
Wewnątrz każdego z dwóch zawodów granice przesuwają się jeszcze dalej, i nikt Ci tego wcześniej nie powie. Niektórzy prowadzą tylko część internetową: ogłoszenia, ceny, kalendarze, odpowiedzi dla gości. Nie wchodzą do domu, nie sprzątają, nikomu nie otwierają.
Niektórzy robią tylko przyjęcie gości: czekają, przekazują klucze, pokazują dom. Niektórzy biorą wszystko, ze sprzątaniem włącznie, z własną ekipą — a niektórzy sprzątania nie dotykają, bo robi je firma, którą Ty opłacasz. Niektórzy biorą też formalności, Questurę i opłatę klimatyczną, a niektórzy zostawiają je Tobie.
Zanim spojrzysz na jakąkolwiek liczbę, zapytaj o trzy rzeczy: co dokładnie robi, co zostaje przy mnie i kto płaci za pozycje, które nie są wliczone.
Ile to kosztuje
Najpowszechniejszy model we Włoszech to procent od obrotu brutto. Oto rzędy wielkości krążące w przewodnikach branżowych z 2026 roku, które należy czytać razem z zakresem usług:
| Model | Co zwykle obejmuje | Rząd wielkości |
|---|---|---|
| Tylko online | ogłoszenia, ceny, kalendarze, wiadomości do gości | 10–15 % brutto |
| Pełna obsługa | wszystko, ze sprzątaniem i formalnościami | 20–28 % brutto |
| Stała opłata miesięczna | różnie, do uzgodnienia | 150–400 € miesięcznie za lokal |
| Za godzinę lub za interwencję | tylko to, o co się każdorazowo prosi | do uzgodnienia |
Inne zestawienia podają szersze widły, od 15 do 30 procent, ze szczytami powyżej trzydziestu w dużych miastach turystycznych. Sama liczba nic nie mówi: dziesięć procent bez sprzątania i przyjęcia gości może kosztować więcej niż dwadzieścia pięć, które je obejmuje.
Co zostaje poza procentem
Prawie zawsze pozostają po Twojej stronie, także przy pełnej obsłudze: sprzątanie i zmiana pościeli, pralnia, konserwacja bieżąca i nadzwyczajna, profesjonalne zdjęcia, ubezpieczenie, media oraz abonament programu do zarządzania. Przewodniki branżowe szacują je na kilka tysięcy euro rocznie za lokal.
Prawdziwy rachunek to zatem nie procent: to procent plus wszystko, czego w nim nie ma. Poproś o to na piśmie, pozycja po pozycji, przed podpisaniem.
Umowa: zlecenie z pełnomocnictwem lub bez
Kto prowadzi dom zamiast Ciebie, robi to na podstawie zlecenia, umowy, przez którą jedna strona zobowiązuje się dokonywać czynności prawnych na rachunek drugiej (artykuł 1703 włoskiego kodeksu cywilnego). Istnieją dwie formy, a różnica jest dla Ciebie ogromna.
Przy zleceniu z pełnomocnictwem (artykuł 1704) zarządca działa nie tylko na Twój rachunek, ale i w Twoim imieniu: skutki jego czynności dotykają bezpośrednio Ciebie, pozostajesz wynajmującym, a Twoi goście są Twoimi gośćmi.
Przy zleceniu bez pełnomocnictwa (artykuł 1705) zarządca działa we własnym imieniu: to on nabywa prawa i przyjmuje obowiązki wobec osób trzecich, a te osoby nie mają z Tobą żadnego stosunku prawnego. Przepis mówi to wprost. W tej formie wobec gościa wynajmującym jest on.
Przed podpisaniem sprawdź, która z dwóch form jest zapisana w umowie. Jeśli nie jest zapisana wcale, to pierwszy punkt do wyjaśnienia — nie z tym, kto ją proponuje, lecz z Twoim księgowym albo prawnikiem.
Kto pobiera czynsz i dlaczego to ważne
To, co najczęściej zaskakuje wynajmujących, to nie procent, lecz droga pieniędzy. Artykuł 4 ustęp 5 dekretu z mocą ustawy z 24 kwietnia 2017 r. nr 50 stanowi, że kto prowadzi pośrednictwo w obrocie nieruchomościami albo portale internetowe, jeżeli pobiera czynsze lub uczestniczy w płatności, pobiera jako płatnik zaliczkę w wysokości 21 procent od kwoty brutto, odprowadza ją i wystawia zaświadczenie.
Dwa praktyczne skutki. Pierwszy: jeśli Twój zarządca pobiera, nie otrzymujesz pełnego czynszu, lecz czynsz pomniejszony o dwadzieścia jeden procent — i potrzebujesz zaświadczenia do zeznania podatkowego. Od ustawy budżetowej 2024 pobranie jest zawsze zaliczką, nigdy ostateczne, także w reżimie cedolare secca.
Drugi: przepis uruchamia nie tytuł zawodowy tego, kto zajmuje się Twoim domem, lecz to, że pieniądze przechodzą przez jego ręce. Kto ogranicza się do witania gości i utrzymania domu, nie podlega mu.
Z tym samym artykułem 4 wiąże się odpowiedzialność pośrednika za opłatę klimatyczną i za obowiązki wynikające z regulaminu gminnego. Jeden powód więcej, by dokładnie wiedzieć, kto co pobiera. Przed zawarciem umowy warto zasięgnąć opinii specjalisty.
Jeśli pewnego dnia zmienisz
To pytanie, którego nikt nie zadaje przed podpisaniem, a które drogo kosztuje później: jeśli zmienię, co zostaje mi w ręku? Jeśli ogłoszenia są na jego koncie, jeśli kalendarz jest jego, jeśli rachunki i faktury są na jego komputerze, zmiana oznacza zaczynanie od zera.
Dom jest Twój, praca lat już nie. Opinie, historia rezerwacji, kontakty do gości, dokumenty: zapytaj wcześniej, na piśmie, do kogo należą i w jakiej formie zostaną Ci zwrócone.
Jak rozwiązuje to Chilloso
Chilloso nie narzuca Ci modelu: dostosowuje się do tego, co ustaliłeś ze swoim współpracownikiem. Kto wita gości, wchodzi z własnym dostępem i widzi to, czego wymaga jego praca; kto prowadzi dom zamiast Ciebie, robi to na podstawie umowy między wami dwoma, bez nas pośrodku.
Co nigdy się nie zmienia, to czyj jest dom. Konto jest Twoje: kalendarz, dokumenty, rachunki i kontakty są na Twoje nazwisko. Jeśli pewnego dnia rozejdziecie się, zamykasz jego dostęp i wszystko zostaje tam, gdzie zawsze było. Nie ma czego żądać z powrotem.
I widzisz, co się dzieje, w chwili gdy się dzieje: rezerwacje, wydatki z dołączonym dokumentem, wiadomości. Rozliczenia na koniec miesiąca nie otrzymujesz — widziałeś, jak powstawało dzień po dniu.
Program do zarządzania nie jest dodatkową pozycją w rachunku: mieści się w cenie, razem ze stroną domu i jego domeną.
Potrzebujesz więcej informacji?