Prowizje portali i rezerwacje bezpośrednie: co naprawdę ci zostaje
Zaktualizowano 14.09.2026
Na Airbnb jest już tylko jedna opłata serwisowa i to ty ją płacisz: 15,5% tego, co otrzymujesz. Gość płaci dokładnie tę cenę, którą ustawiłeś, a do ciebie trafia ta cena minus potrącenie. Do tego dochodzi VAT od prowizji, a potem włoski fiskus, który opodatkowuje cię także od pieniędzy, których nigdy nie widziałeś. Ta strona liczy wszystkie trzy części do końca.
15,5% i od czego jest liczone
Airbnb łączy koszty serwisowe w jedną prowizję 15,5%, a ta prowizja obciąża w całości gospodarza. Procent opiera się na światowej średniej kosztów serwisowych Airbnb. Kto rezerwuje, widzi cenę końcową: żaden koszt serwisowy nie dochodzi w momencie płatności.
Potrącenie nie dotyczy tylko ceny za dobę. Liczone jest od sumy częściowej rezerwacji, a więc także od dopłat, które wpisałeś w ogłoszeniu. Sprzątanie to najczęstszy przypadek. Jeśli masz umiarkowaną cenę za dobę i wysoką opłatę za sprzątanie, prowizję płacisz także od niej.
Szybkie wyliczenie. Cena 100 euro: Airbnb zatrzymuje 15,50, do ciebie trafia 84,50. Przy domu za 480 euro za dobę potrącenie wynosi 74,40 i zostaje 405,60. Siedem dób daje 520,80 euro prowizji.
VAT od prowizji: 15,5 staje się 18,91
Od kosztów serwisowych w większości przypadków nalicza się VAT. Dla wynajmującego bez numeru VAT tego podatku nie da się odzyskać: to po prostu koszt. Przy włoskiej stawce 22% z 15,5% robi się 18,91% sumy częściowej.
Jeśli natomiast jesteś zarejestrowany jako podatnik VAT, sytuacja jest inna: platforma wystawia fakturę, a podatek rozliczasz we własnej księgowości. To różnica, którą warto sprawdzić z księgowym, bo przesuwa wynik o kilka punktów.
Podatek ryczałtowy płaci się od brutto
Tu przychodzi część, której prawie nikt nie dolicza, i waży najwięcej. Kto wynajmuje w ramach włoskiej cedolare secca, płaci podatek zastępczy od świadczenia brutto: podstawą opodatkowania jest co do zasady cały czynsz lub całe świadczenie, bez ryczałtowego obniżenia o 5%, które przewiduje reżim zwykły.
Brutto znaczy cena, którą płaci gość, a nie kwota, która trafia na twoje konto. Prowizja portalu jest już w tej liczbie, a przy cedolare secca nic nie podlega odliczeniu — ani prowizja, ani VAT od niej, ani sprzątanie, ani prąd, ani woda. Płacisz więc podatek także od tej części, która poszła do platformy.
Pełne wyliczenie przy 480 euro za dobę, cedolare secca 21%: 74,40 prowizji, plus 16,37 VAT, co podnosi rzeczywisty koszt do 90,77, plus 100,80 euro podatku liczonego od pełnych 480. Zostaje ci 288,43 euro. Przy tej samej kwocie zarezerwowanej bezpośrednio prowizji nie ma, a podatek się nie zmienia: zostaje 379,20.
Od 2026 ryczałt obejmuje dwa mieszkania
Jeśli masz więcej niż jeden dom, jest jeszcze druga rzecz do wiedzenia, i jest nowa. Od roku podatkowego 2026 cedolare secca przy najmie krótkoterminowym ma zastosowanie tylko wtedy, gdy przeznaczysz na to w roku nie więcej niż dwa mieszkania: wcześniej były cztery. Powyżej tego progu działalność uznaje się za prowadzoną w formie przedsiębiorstwa, przez kogokolwiek byłaby prowadzona.
I nawet poniżej progu stawka nie jest jedna: 21% dotyczy jednej tylko nieruchomości, wybranej przez ciebie w zeznaniu podatkowym; do drugiej stosuje się 26%.
Zatem: przy trzech domach cedolare secca już cię nie dotyczy, a sprawa przenosi się na reżim przedsiębiorstwa ze wszystkim, co się z tym wiąże. Przy dwu domach drugi jest już opodatkowany stawką 26%. Wyliczenie z poprzedniego akapitu trzeba zrobić od nowa z własną stawką — mechanizm się nie zmienia, zmienia się liczba. Gdzie dokładnie jesteś, powie ci księgowy, a nie strona internetowa.
Co zostaje, kanał po kanale
Jedna doba za 480 euro, wynajmujący bez numeru VAT, cedolare secca 21%:
| Pozycja | Airbnb | Bezpośrednio |
|---|---|---|
| Cena z cennika | 480,00 | 480,00 |
| Prowizja 15,5% | −74,40 | 0 |
| VAT 22% od prowizji | −16,37 | 0 |
| Podatek 21% od brutto | −100,80 | −100,80 |
| Zostaje ci | 288,43 | 379,20 |
Różnica to 90,77 euro za dobę. Przy dwudziestu dobach daje to 1815 euro, i nie są to pieniądze stracone przez gorszy dom albo jednego gościa mniej: zapłaciłeś je za to, że cię znaleziono.
Portale nie są wrogiem
Portal naprawdę coś robi: przyprowadza ludzi, którzy nigdy by cię nie znależli, z krajów, w których nie wiedziałbyś, gdzie się reklamować. Problemem nie jest to, że istnieje. Problem zaczyna się wtedy, gdy jest jedynym sposobem zarezerwowania twojego domu, bo wówczas każda doba w roku przechodzi przez ten procent.
Wyjściem nie jest odejście z portali. Wyjściem jest sprawić, by ktoś, kto już cię tam zobaczył, mógł zarezerwować także bezpośrednio — i żeby mu się to opłacało. Witryna pozostaje witryną, marża wraca do ciebie.
Jak rozwiązuje to Chilloso
Twój dom dostaje własną stronę, z własną domeną, w dziewięciu językach, w cenie. Kto szuka cię w Google po tym, jak zobaczył cię na portalu, znajduje ciebie i rezerwuje u ciebie.
A ceny nie muszą być wszędzie takie same: jeden cennik dla Booking, jeden dla Airbnb, jeden twój bezpośredni, każdy ze swoim odchyleniem procentowym, dom po domu. Podnosisz cenę bazową raz i wszystkie idą za nią. Jeśli tak ustawisz cenniki, kto rezerwuje u ciebie, płaci mniej niż zapłaciłby na portalu, a różnica zostaje u ciebie zamiast iść na prowizję.
Dlaczego inna cena na własnej stronie jest dozwolona i co mówi o tym prawo włoskie, opisane jest w całości na stronie o podwójnych rezerwacjach, zasadach pobytu i cennikach.
Potrzebujesz więcej informacji?