Comissões dos portais e reservas diretas: o que te fica mesmo
Atualizado a 14.09.2026
Na Airbnb há agora um só custo de serviço, e és tu que o pagas: 15,5 % do que recebes. O hóspede paga exatamente o preço que puseste, e o que te chega é esse preço menos a retenção. Depois há o IVA sobre a comissão, e depois há o fisco italiano, que te tributa também sobre dinheiro que nunca viste. Esta página leva as três contas até ao fim.
Os 15,5 % e sobre o que incidem
A Airbnb junta os custos de serviço numa única comissão de 15,5 %, e essa comissão fica inteiramente a cargo do anfitrião. A percentagem assenta na média global dos custos de serviço da Airbnb. Quem reserva vê o preço final: nenhum custo de serviço acrescentado no momento do pagamento.
A retenção não incide apenas sobre a tarifa por noite. É calculada sobre o subtotal da reserva, portanto também sobre os suplementos que puseste no anúncio. A limpeza é o caso mais frequente. Se tens uma tarifa contida e uma limpeza alta, a comissão pagas também sobre isso.
Uma conta rápida. Tarifa de 100 euros: a Airbnb retém 15,50 e chegam-te 84,50. Na casa de 480 euros por noite a retenção é de 74,40 e ficam-te 405,60. Sete noites dão 520,80 euros de comissão.
O IVA sobre a comissão: 15,5 passa a 18,91
Sobre os custos de serviço aplica-se IVA na maioria dos casos. Para quem aluga sem número de IVA, esse imposto não se recupera: é um custo e pronto. Com a taxa italiana de 22 %, os 15,5 % passam a 18,91 % do subtotal.
Se, pelo contrário, estás registado para efeitos de IVA, a posição é outra: a plataforma emite fatura e o imposto tratas tu na tua contabilidade. É uma diferença a confirmar com o teu contabilista, porque desloca a conta alguns pontos.
O imposto fixo paga-se sobre o bruto
Aqui chega a parte que quase ninguém soma, e é a que mais pesa. Quem aluga com a cedolare secca italiana paga o imposto substitutivo sobre a contraprestação bruta: a base tributável é, em regra, a totalidade da renda ou contraprestação, sem a dedução fixa de 5 % prevista no regime ordinário.
Bruto quer dizer o preço que o hóspede paga, não o montante que chega à tua conta. A comissão do portal já está dentro desse número, e na cedolare secca nada é dedutível — nem a comissão, nem o IVA que leva por cima, nem a limpeza, nem a luz, nem a água. Pagas imposto também sobre a parte que foi para a plataforma.
A conta completa sobre 480 euros por noite, cedolare secca a 21 %: 74,40 de comissão, mais 16,37 de IVA que leva o custo real a 90,77, mais 100,80 euros de imposto calculado sobre os 480 inteiros. Ficam-te 288,43 euros. Sobre o mesmo montante reservado diretamente não há comissão e o imposto não muda: ficam-te 379,20.
Desde 2026 o imposto fixo vale para dois alojamentos
Se tens mais do que uma casa, há uma segunda coisa a saber, e é recente. Desde o período de tributação de 2026 a cedolare secca no arrendamento de curta duração aplica-se só se destinares a isso no ano não mais do que dois alojamentos: antes eram quatro. Acima desse limite a atividade considera-se exercida sob forma empresarial, seja quem for a exercê-la.
E mesmo abaixo do limite a taxa não é uma só: os 21 % valem para um único imóvel, escolhido por ti na declaração de rendimentos; sobre o segundo aplicam-se 26 %.
Portanto: com três casas a cedolare secca já não te diz respeito e a questão passa para o regime de empresa, com tudo o que isso implica. Com duas casas, a segunda já é tributada a 26 %. A conta do parágrafo anterior tem de ser refeita com a tua taxa — o mecanismo não muda, muda o número. Onde estás exatamente é o teu contabilista que o diz, não uma página web.
O que fica, canal a canal
Uma noite a 480 euros, anfitrião sem número de IVA, cedolare secca a 21 %:
| Rubrica | Airbnb | Direta |
|---|---|---|
| Preço de tabela | 480,00 | 480,00 |
| Comissão 15,5 % | −74,40 | 0 |
| IVA 22 % sobre a comissão | −16,37 | 0 |
| Imposto 21 % sobre o bruto | −100,80 | −100,80 |
| Fica-te | 288,43 | 379,20 |
A diferença são 90,77 euros por noite. Em vinte noites dá 1.815 euros, e não é dinheiro perdido por uma casa pior ou por um hóspede a menos: pagaste-o por teres sido encontrado.
Os portais não são o inimigo
Um portal serve, e serve mesmo: traz-te gente que nunca te teria encontrado, de países onde não saberias onde anunciar. O problema não é ele existir. O problema começa quando é a única maneira de reservar a tua casa, porque aí todas as noites do ano passam por aquela percentagem.
A saída não é sair dos portais. É fazer com que quem já te viu lá possa reservar também diretamente — e que lhe compense. A montra continua a ser montra; a margem volta a ser tua.
Como o Chilloso resolve isto
A tua casa tem um site próprio, com o seu domínio, em nove línguas, incluído no preço. Quem te procura no Google depois de te ver no portal encontra-te, e reserva contigo.
E os preços não têm de ser os mesmos em todo o lado: uma tabela para o Booking, outra para a Airbnb, a tua direta, cada uma com a sua diferença em percentagem, casa a casa. Sobes o preço base uma vez e atualizam-se todas. Se configurares assim as tabelas, quem reserva contigo paga menos do que pagaria no portal, e a diferença fica contigo em vez de ir em comissão.
Porque é que um preço diferente no teu próprio site é legítimo, e o que diz sobre isso a lei italiana, está explicado por inteiro na página sobre reservas duplicadas, regras de estadia e tabelas de preços.
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