Property manager ou host: o que faz, quanto custa e que contrato é preciso
Atualizado a 14.09.2026
Quem procura «property manager» encontra um número — vinte por cento, vinte e cinco — e julga ter percebido. Sob esse nome existem porém ofícios diferentes, e só um deles muda a tua posição jurídica.
Um só nome, dois ofícios diferentes
A primeira confusão está no nome. Em Itália diz-se property manager, gestore, host, por vezes simplesmente «aquele que me trata da casa». Mas são dois ofícios, e a diferença não é de grau: é de natureza.
De um lado está quem trabalha na tua casa: recebe os hóspedes, entrega as chaves, abre quando chegam, está lá quando a caldeira avaria. Presta um serviço, emite-te uma fatura, e a casa continua a ser tua em todos os sentidos. Do outro está quem trabalha no teu lugar: publica os anúncios, fixa os preços, celebra os contratos de arrendamento, muitas vezes recebe o dinheiro. Isso não é um serviço ao lado da tua atividade: é a tua atividade, exercida por outro.
Uma só pergunta separa os dois ofícios: quem celebra o contrato com o hóspede? Se és tu, o outro está a dar-te uma ajuda. Se é ele, é preciso um mandato — e mudam contrato, fiscalidade e responsabilidade.
O que faz exatamente
Dentro de cada um dos dois ofícios as fronteiras deslocam-se ainda, e ninguém to diz antes. Há quem trate apenas da parte online: anúncios, preços, calendários, respostas aos hóspedes. Não entra em casa, não limpa, não abre a ninguém.
Há quem faça só o acolhimento: espera o hóspede, entrega as chaves, mostra a casa. Há quem tome tudo a seu cargo, limpezas incluídas, com a sua equipa — e há quem não toque nas limpezas, porque as faz uma empresa que tu pagas. Há quem trate também da burocracia, Questura e taxa turística, e há quem ta deixe.
Antes de olhares para qualquer valor, pergunta três coisas: o que faz exatamente, o que fica para mim, e quem paga as rubricas que não estão incluídas.
Quanto custa
O modelo mais difundido em Itália é a percentagem sobre a faturacão bruta. Estas são as ordens de grandeza que circulam nos guias do setor de 2026, mas devem ler-se juntamente com aquilo que incluem:
| Modelo | O que costuma incluir | Ordem de grandeza |
|---|---|---|
| Só online | anúncios, preços, calendários, mensagens aos hóspedes | 10–15 % do bruto |
| Gestão completa | tudo, limpezas e obrigações incluídas | 20–28 % do bruto |
| Avença mensal fixa | variável, a acordar | 150–400 € por mês e por unidade |
| À hora ou por intervenção | apenas o que for pedido de cada vez | a acordar |
Outros levantamentos dão uma margem mais ampla, de 15 a 30 por cento, com picos acima dos trinta nas grandes cidades turísticas. O número sozinho não diz nada: dez por cento que exclui limpezas e acolhimento pode custar mais do que vinte e cinco que os inclui.
O que fica fora da percentagem
Quase sempre ficam a teu cargo, mesmo na gestão completa: limpezas e muda de roupa, lavandaria, manutenção corrente e extraordinária, fotografias profissionais, seguro, consumos e a mensalidade do programa de gestão. Os guias do setor estimam-nas em vários milhares de euros por ano e por unidade.
A conta verdadeira não é portanto a percentagem: é a percentagem mais tudo o que não está lá dentro. Pede-o por escrito, rubrica a rubrica, antes de assinar.
O contrato: mandato com ou sem representação
Quem gere a casa no teu lugar fá-lo ao abrigo de um mandato, o contrato pelo qual uma parte se obriga a praticar atos jurídicos por conta da outra (artigo 1703 do código civil italiano). Existem duas formas, e a diferença para ti é enorme.
Com o mandato com representação (artigo 1704) o gestor age não só por tua conta, mas em teu nome: os efeitos dos atos que pratica recaem diretamente sobre ti, continuas a ser o senhorio, e os teus hóspedes são teus hóspedes.
Com o mandato sem representação (artigo 1705) o gestor age em nome próprio: adquire ele os direitos e assume ele as obrigações perante terceiros, e os terceiros não têm relação alguma contigo. A norma di-lo expressamente. Nesta forma, perante o hóspede, o senhorio é ele.
Antes de assinar, vê qual das duas formas está escrita no contrato. Se não estiver escrita de todo, esse é o primeiro ponto a esclarecer — não com quem to propõe, mas com o teu contabilista ou um advogado.
Quem recebe as rendas, e porque isso conta
O que mais surpreende quem aluga não é a percentagem, mas o caminho do dinheiro. O artigo 4.º, n.º 5, do decreto-lei de 24 de abril de 2017 n.º 50 estabelece que quem exerce intermediação imobiliária ou gere portais telemáticos, caso receba as rendas ou intervenha no pagamento, aplica na qualidade de substituto uma retenção de 21 por cento sobre o montante bruto, entrega-a e emite certificação.
Duas consequências práticas. A primeira: se o teu gestor recebe, não recebes a renda inteira, mas a renda menos vinte e um por cento — e precisas da certificação para a declaração. Desde a lei do orçamento de 2024 a retenção é sempre por conta e nunca definitiva, mesmo em regime de cedolare secca.
A segunda: o que faz funcionar a norma não é o título profissional de quem te trata da casa, mas o facto de o dinheiro passar pelas mãos dele. Quem se limita a receber os hóspedes e a manter a casa não cai aí.
Ao mesmo artigo 4.º liga-se a responsabilidade do intermediário pela taxa turística e pelas obrigações previstas no regulamento municipal. Mais uma razão para saber com precisão quem recebe o quê. Antes de fechar o acordo, convém ouvir um profissional.
Se um dia mudares
Esta é a pergunta que ninguém faz antes de assinar e que se paga cara depois: se eu mudar, o que me fica na mão? Se os anúncios estão na conta dele, se o calendário é dele, se recibos e faturas estão no computador dele, mudar significa começar do zero.
A casa é tua, o trabalho de anos não. Avaliações, histórico de reservas, contactos dos hóspedes, documentos: pergunta antes, por escrito, a quem pertencem e em que forma te são devolvidos.
Como o Chilloso resolve isto
O Chilloso não te impõe um modelo: adapta-se ao que tu e quem trabalha contigo decidiram. Quem recebe os hóspedes entra com o seu próprio acesso e vê o que o seu trabalho exige; quem gere a casa no teu lugar fá-lo com um contrato entre vocês os dois, sem nós pelo meio.
O que nunca muda é de quem é a casa. A conta é tua: calendário, documentos, recibos e contactos estão em teu nome. Se um dia seguirem caminhos diferentes, fechas o acesso dele e fica tudo onde sempre esteve. Não há nada a reclamar de volta.
E vês o que acontece enquanto acontece: as reservas, as despesas com o comprovativo anexo, as mensagens. O acerto de fim de mês não o recebes — viste-o formar-se dia após dia.
O programa de gestão não é mais uma rubrica a somar: está no preço, juntamente com o site da casa e o seu domínio.
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