Obowiązki administracyjne przy najmie krótkoterminowym: wszystko, co musisz zrobić, w kolejności kalendarza
Zaktualizowano 15.09.2026
Kto wynajmuje, myśli, że ma jeden obowiązek: płacić podatki. W rzeczywistości jest ich ponad dziesięć i nie wszystkie mijają jednocześnie. Niektóre załatwia się raz, przed pierwszym gościem. Inne przy każdym przyjeździe, inne co miesiąc, inne raz w roku. Ta strona układa je po kolei dla każdego, kto wynajmuje dom w Apulii, i przy każdym odsyła do strony, która wyjaśnia go w całości.
Raz, przed pierwszym gościem
Pierwszy krok to nie portal, lecz gmina. W Apulii kto wynajmuje w celach turystycznych, składa zgłoszenie w SUAP, jednolitym punkcie obsługi działalności gospodarczej: CIA, zawiadomienie o rozpoczęciu działalności, przy najmie poza działalnością gospodarczą, albo SCIA przy najmie w formie działalności gospodarczej. Kto działał już przed reformą regionalną, musi się uregulować do 30 września 2026.
Potem region. Rejestrujesz się w DMS i otrzymujesz regionalny kod identyfikacyjny. Dziś ten kod jest etapem pośrednim: ustawa regionalna 15/2025 zniosła obowiązek podawania go w ogłoszeniach, a przez niego dochodzi się do CIN, krajowego kodu identyfikacyjnego. CIN natomiast trzeba wywiesić i podać w każdym ogłoszeniu. Jak działa DMS i wszystko o CIN.
Z CIN wiążą się wymogi bezpieczeństwa: w każdym lokalu działające czujniki gazu i tlenku węgla oraz gaśnice zgodne z przepisami. Do tego rejestracja w Alloggiati Web, portalu Polizia di Stato, bez której nie zgłosisz gości do Questury.
Ostatni obowiązek jest nowy: od 30 września 2026 każdy wynajmujący, w formie działalności gospodarczej lub nie, musi mieć ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej wobec gości, dostosowane do liczby miejsc noclegowych.
Przy każdym przyjeździe
W ciągu dwudziestu czterech godzin od przyjazdu dane każdego gościa muszą trafić do Questury przez Alloggiati Web. Jeśli pobyt nie przekracza dwudziestu czterech godzin, termin spada do sześciu. Kto podpisuje kartę meldunkową, podaje jedenaście danych, członkowie rodziny i grupy siedem. Przewodnik po Alloggiati Web.
Samo zebranie danych nie wystarczy: gościa trzeba zidentyfikować przy przyjeździe, osobiście lub przez połączenie wideo. Po zakończeniu przesyłania system wydaje potwierdzenie, które jest dowodem wykonania obowiązku i przechowuje się je pięć lat. Zdjęcia dokumentu nie: po zgłoszeniu zostaje usunięte. Check-in online i przechowywanie potwierdzeń.
Trzeci obowiązek przy przyjeździe jest najbardziej zmienny. Opłatę turystyczną, tam gdzie gmina ją wprowadziła, pobiera się od gościa według zasad tej gminy: stawki i zwolnienia różnią się w każdej miejscowości. Jak się ją oblicza.
Co miesiąc
W Apulii ruch gości rejestruje się codziennie w SPOT, systemie regionalnego obserwatorium turystyki: przyjazdy, wyjazdy, brak ruchu, obiekt zamknięty. Dane przesyła się do 10. dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Dotyczy to także najmu turystycznego.
Przekazywanie opłaty turystycznej gminie odbywa się natomiast w rytmie, który ustala regulamin twojej gminy.
Co roku
Do 30 czerwca składa się deklarację opłaty turystycznej za poprzedni rok, wyłącznie elektronicznie. Potem zeznanie podatkowe: w formularzu 730/2026 część B ma osobne pole na CIN wynajmowanej nieruchomości.
| Kiedy | Co | Do kogo |
|---|---|---|
| Raz | CIA lub SCIA | SUAP gminy |
| Raz | Rejestracja i kod regionalny | Region, DMS |
| Raz | Wniosek o CIN | Ministerstwo Turystyki |
| Raz | Czujniki, gaśnice, ubezpieczenie | Utrzymywać w porządku, kontroluje gmina |
| Raz | Rejestracja w Alloggiati Web | Questura |
| Przy każdym przyjeździe | Karty w ciągu 24 godzin, 6, jeśli pobyt ich nie przekracza | Questura |
| Przy każdym przyjeździe | Opłata turystyczna od gościa | Gmina |
| Co miesiąc, do 10. dnia | Ruch turystyczny z poprzedniego miesiąca | Pugliapromozione, SPOT |
| Co roku, do 30 czerwca | Deklaracja opłaty turystycznej | Agenzia delle Entrate |
| Co roku | Zeznanie podatkowe z CIN | Agenzia delle Entrate |
Żaden z tych obowiązków nie wysyła ci przypomnienia. Nie przychodzi list z informacją «jutro mija termin»: przychodzi kara. Bez CIN od 800 do 8000 euro. Bez CIA od 500 do 2500 euro za każdy lokal, bez SCIA od 2000 do 10 000, a w obu przypadkach natychmiastowe zamknięcie działalności. Nieprzesłany ruch turystyczny: od 200 do 600 euro.
Podatek w 2026: 21, 26 i potrącone 21
Jeśli wynajmujesz jako osoba fizyczna, możesz wybrać cedolare secca od najmu krótkoterminowego, zryczałtowany podatek zastępczy. Stawka wynosi 21 % dla jednego lokalu, który sam wskazujesz w zeznaniu, a od pozostałych 26 %. Płaci się go od kwoty brutto, łącznie z prowizjami portalu: pełne wyliczenie.
Tu jest szczegół, który wielu myli. Portal, który pobiera za ciebie płatność, potrąca 21 % i odprowadza je jako płatnik, ale to potrącenie jest zaliczką, a nie ostatecznym rozliczeniem. Jeśli od tego domu należy się 26 %, różnicę dopłacasz sam w zeznaniu. Portale, zarządcy i potrącenie.
Od trzeciego mieszkania wszystko się zmienia
Od roku podatkowego 2026 system podatkowy najmu krótkoterminowego obowiązuje tylko tych, którzy przeznaczają na tę działalność nie więcej niż dwa mieszkania. Powyżej tego progu działalność, niezależnie od tego, kto ją prowadzi, uważa się za gospodarczą. Do 2025 limit wynosił cztery: ustawa budżetowa na 2026 zmniejszyła go o połowę.
Domniemanie działalności gospodarczej oznacza wyjście z cedolare secca i przejście na opodatkowanie działalności, z numerem VAT. A w Apulii przy najmie w formie działalności gospodarczej zgłoszeniem w SUAP jest SCIA, nie CIA.
Do progu dwóch mieszkań liczy się liczba lokali przeznaczonych na najem krótkoterminowy, nie liczba umów ani pokoi: kilka pokoi wynajmowanych w tym samym domu liczy się jako jedno mieszkanie.
Jak rozwiązuje to Chilloso
Co można zrobić za ciebie, robimy. Dane gości trafiają do Questury, potwierdzenie wraca i zostaje przez pięć lat w archiwum twojego domu. Plik z ruchem turystycznym dla SPOT się przygotowuje. Opłatę turystyczną oblicza się według zasad twojej gminy, a jeśli twojej gminy jeszcze nie znamy, sami pytamy, jak to tam działa.
Co zostaje po twojej stronie, wiesz z wyprzedzeniem: terminy twojej gminy i portali są w Chilloso, a nie w twojej pamięci.
A gdy przepisy się zmieniają, a w 2026 zmieniły się kilka razy, zmienia się Chilloso. Zauważasz to tylko po tym, że dalej działa.
Potrzebujesz więcej informacji?