Verwaltungspflichten bei der Kurzzeitvermietung: alles, was Sie tun müssen, nach Kalender geordnet
Stand 15.09.2026
Wer vermietet, glaubt, eine Pflicht zu haben: Steuern zahlen. Tatsächlich sind es mehr als zehn, und sie werden nicht alle zugleich fällig. Manche erledigen Sie einmal, vor dem ersten Gast. Andere bei jeder Anreise, andere jeden Monat, andere einmal im Jahr. Diese Seite ordnet sie für alle, die ein Haus in Apulien vermieten, und verweist bei jeder auf die Seite, die sie vollständig erklärt.
Einmal, vor dem ersten Gast
Der erste Schritt führt nicht zu einem Portal, sondern zur Gemeinde. In Apulien reicht, wer zu touristischen Zwecken vermietet, beim SUAP ein, der einheitlichen Anlaufstelle für gewerbliche Tätigkeiten: die CIA, die Mitteilung über den Beginn der Tätigkeit, wenn nicht unternehmerisch vermietet wird; die SCIA, wenn unternehmerisch vermietet wird. Wer schon vor der regionalen Reform tätig war, muss dies bis zum 30. September 2026 nachholen.
Dann die Region. Sie registrieren sich im DMS und erhalten den regionalen Kenncode. Heute dient er als Zwischenschritt: Das Regionalgesetz 15/2025 hat die Pflicht aufgehoben, ihn in Anzeigen anzugeben, und über ihn gelangen Sie zum CIN, dem nationalen Kenncode. Der CIN dagegen muss ausgehängt und in jeder Anzeige angegeben werden. Wie das DMS funktioniert und alles zum CIN.
Mit dem CIN kommen die Sicherheitsanforderungen: in jeder Einheit funktionierende Gas- und Kohlenmonoxidmelder und vorschriftsmäßige Feuerlöscher. Dazu die Registrierung bei Alloggiati Web, dem Portal der Polizia di Stato, ohne die Sie die Gäste nicht an die Questura melden können.
Die letzte Pflicht ist neu: Ab dem 30. September 2026 braucht jeder Vermieter, ob unternehmerisch oder nicht, eine Haftpflichtversicherung gegenüber den Gästen, bemessen nach der Aufnahmekapazität.
Bei jeder Anreise
Binnen vierundzwanzig Stunden nach der Ankunft müssen die Daten jedes Gastes über Alloggiati Web bei der Questura sein. Dauert der Aufenthalt nicht länger als vierundzwanzig Stunden, sinkt die Frist auf sechs. Wer den Meldeschein unterschreibt, liefert elf Angaben, Familienangehörige und Mitglieder einer Gruppe sieben. Der Leitfaden zu Alloggiati Web.
Die Daten zu sammeln reicht nicht: Der Gast muss bei der Ankunft identifiziert werden, persönlich oder per Videoverbindung. Am Ende der Übermittlung stellt das System eine Quittung aus; sie ist der Nachweis und wird fünf Jahre aufbewahrt. Das Bild des Ausweises nicht: Nach der Meldung wird es gelöscht. Der Online-Check-in und die Aufbewahrung der Quittungen.
Die dritte Pflicht bei der Anreise ist die veränderlichste. Die Kurtaxe wird, wo die Gemeinde sie eingeführt hat, nach den Regeln dieser Gemeinde beim Gast erhoben: Sätze und Befreiungen ändern sich von Ort zu Ort. Wie sie berechnet wird.
Jeden Monat
In Apulien werden die Gästebewegungen täglich in SPOT erfasst, dem System der regionalen Tourismusbeobachtung: Ankünfte, Abreisen, keine Bewegung, geschlossen. Übermittelt wird bis zum 10. jedes Monats für den Vormonat. Das gilt auch für Ferienwohnungen.
Die Abführung der Kurtaxe an die Gemeinde folgt dagegen dem Rhythmus, den die Satzung Ihrer Gemeinde festlegt.
Jedes Jahr
Bis zum 30. Juni wird die Erklärung zur Kurtaxe für das Vorjahr abgegeben, nur elektronisch. Dann die Einkommensteuererklärung: Im Modell 730/2026 hat der Quadro B ein eigenes Feld für den CIN der vermieteten Immobilie.
| Wann | Was | An wen |
|---|---|---|
| Einmal | CIA oder SCIA | SUAP der Gemeinde |
| Einmal | Registrierung und regionaler Kenncode | Region, DMS |
| Einmal | Antrag auf den CIN | Tourismusministerium |
| Einmal | Melder, Feuerlöscher, Versicherung | In Ordnung halten, die Gemeinde kontrolliert |
| Einmal | Registrierung bei Alloggiati Web | Questura |
| Bei jeder Anreise | Meldescheine binnen 24 Stunden, 6, wenn der Aufenthalt sie nicht überschreitet | Questura |
| Bei jeder Anreise | Kurtaxe vom Gast | Gemeinde |
| Jeden Monat, bis zum 10. | Gästebewegungen des Vormonats | Pugliapromozione, SPOT |
| Jedes Jahr, bis zum 30. Juni | Erklärung zur Kurtaxe | Agenzia delle Entrate |
| Jedes Jahr | Einkommensteuererklärung mit dem CIN | Agenzia delle Entrate |
Keine dieser Pflichten schickt Ihnen eine Erinnerung. Es kommt kein Brief, der sagt «morgen ist Frist»: Es kommt die Strafe. Ohne CIN 800 bis 8.000 Euro. Ohne CIA 500 bis 2.500 Euro je Einheit, ohne SCIA 2.000 bis 10.000, und in beiden Fällen die sofortige Schließung. Nicht übermittelte Gästebewegungen: 200 bis 600 Euro.
Die Steuer 2026: 21, 26 und die einbehaltenen 21
Wenn Sie als Privatperson vermieten, können Sie die Cedolare secca auf Kurzzeitvermietungen wählen, eine pauschale Ersatzsteuer. Der Satz beträgt 21 % für eine einzige Einheit, die Sie in der Erklärung bestimmen; auf die anderen fallen 26 % an. Gezahlt wird auf das Bruttoentgelt, Portalprovisionen eingeschlossen: die vollständige Rechnung.
Hier liegt das Detail, das viele verwirrt. Das Portal, das für Sie kassiert, behält 21 % ein und führt sie als Steuereinbehalter ab, aber dieser Einbehalt ist eine Vorauszahlung, nicht der Endbetrag. Schulden Sie auf dieses Haus 26 %, zahlen Sie die Differenz selbst in der Erklärung. Portale, Verwalter und Einbehalt.
Ab der dritten Wohnung ändert sich alles
Seit dem Steuerjahr 2026 gilt die steuerliche Regelung für Kurzzeitvermietungen nur für diejenigen, die dafür höchstens zwei Wohnungen einsetzen. Darüber wird die Tätigkeit, gleich wer sie ausübt, als unternehmerisch vermutet. Bis 2025 lag die Grenze bei vier: Das Haushaltsgesetz 2026 hat sie halbiert.
Unternehmervermutung heißt: raus aus der Cedolare secca, hinein in die Unternehmensbesteuerung, mit Partita IVA, der italienischen Umsatzsteuernummer. Und in Apulien ist die Anmeldung beim SUAP bei unternehmerischer Vermietung die SCIA, nicht die CIA.
Für die Grenze von zwei Wohnungen zählt die Zahl der Wohneinheiten, die kurzzeitig vermietet werden, nicht die Zahl der Verträge und nicht die der Zimmer: Mehrere Zimmer im selben Haus gelten als eine Wohnung.
Wie Chilloso das löst
Was sich für Sie erledigen lässt, erledigen wir. Die Gästedaten gehen an die Questura, die Quittung kommt zurück und bleibt fünf Jahre im Archiv Ihres Hauses. Die Datei für SPOT wird vorbereitet. Die Kurtaxe wird nach den Regeln Ihrer Gemeinde berechnet, und kennen wir Ihre Gemeinde noch nicht, fragen wir selbst nach, wie es dort funktioniert.
Was bei Ihnen bleibt, wissen Sie im Voraus: Die Fristen Ihrer Gemeinde und der Portale stehen in Chilloso, nicht in Ihrem Gedächtnis.
Und wenn sich die Regeln ändern, und 2026 haben sie sich mehrmals geändert, ändert sich Chilloso. Sie merken es nur daran, dass es weiter funktioniert.
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