Obrigações administrativas do arrendamento de curta duração: tudo o que tens de fazer, por ordem de calendário
Atualizado a 15.09.2026
Quem arrenda pensa ter uma obrigação: pagar impostos. Na verdade são mais de dez, e não vencem todas ao mesmo tempo. Algumas fazem-se uma só vez, antes do primeiro hóspede; outras a cada chegada, todos os meses ou todos os anos. Esta página põe-nas por ordem para quem arrenda na Apúlia, com uma ligação para a explicação de cada uma.
Uma só vez, antes do primeiro hóspede
O primeiro passo não é um portal, é o município. Na Apúlia, quem arrenda para fins turísticos apresenta um pedido no SUAP, o balcão único das atividades produtivas: a CIA, comunicação de início de atividade, se arrenda de forma não empresarial; a SCIA, se arrenda de forma empresarial. Quem já estava ativo antes da reforma regional tem até 30 de setembro de 2026 para se regularizar.
Depois, a região. Registas-te no DMS e recebes o código regional. Hoje serve de passagem: a lei regional 15/2025 revogou a obrigação de o indicar nos anúncios, e é por ele que se obtém o CIN, o código nacional. O CIN, pelo contrário, tem de ser afixado e indicado em cada anúncio. Como funciona o DMS e tudo sobre o CIN.
Com o CIN chegam os requisitos de segurança: em cada unidade, detetores de gás e de monóxido de carbono a funcionar e extintores conformes. Há ainda o registo no Alloggiati Web, o portal da Polizia di Stato, sem o qual não podes comunicar os hóspedes à Questura.
A última obrigação é nova: a partir de 30 de setembro de 2026, quem arrenda, de forma empresarial ou não, tem de ter um seguro de responsabilidade civil perante os clientes, segundo a capacidade de alojamento.
A cada chegada
Nas vinte e quatro horas seguintes à chegada, os dados de cada hóspede têm de estar na Questura, através do Alloggiati Web; em seis, se a estadia não ultrapassar as vinte e quatro horas. Quem assina a ficha fornece onze dados; os familiares e os membros de um grupo, sete. O guia do Alloggiati Web.
Recolher os dados não basta: o hóspede tem de ser identificado quando chega, pessoalmente ou por videochamada. Terminada a transmissão, o sistema emite um recibo, prova do cumprimento, que se guarda cinco anos. A imagem do documento não: feita a comunicação, é apagada. O check-in online e a conservação dos recibos.
A terceira obrigação da chegada é a mais variável. A taxa turística, onde o município a instituiu, cobra-se ao hóspede segundo as regras desse município: tarifas e isenções mudam de terra para terra. Como se calcula.
Todos os meses
Na Apúlia, os movimentos dos hóspedes registam-se todos os dias no SPOT, o sistema do observatório turístico regional: chegadas, partidas, ausência de movimento, encerramento. A transmissão faz-se até ao dia 10 de cada mês, para o mês anterior, também nos arrendamentos turísticos.
A entrega da taxa turística ao município segue, pelo contrário, a periodicidade fixada pelo regulamento do teu município.
Todos os anos
Até 30 de junho apresenta-se a declaração da taxa turística relativa ao ano anterior, só por via eletrónica. Depois, a declaração de rendimentos: no modelo 730/2026, o quadro B tem um campo próprio para o CIN do imóvel arrendado.
| Quando | O quê | A quem |
|---|---|---|
| Uma vez | CIA ou SCIA | SUAP do município |
| Uma vez | Registo e código regional | Região, DMS |
| Uma vez | Pedido do CIN | Ministério do Turismo |
| Uma vez | Detetores, extintores, seguro | Controlados pelo município |
| Uma vez | Registo no Alloggiati Web | Questura |
| A cada chegada | Fichas em 24 horas, 6 se a estadia não as ultrapassar | Questura |
| A cada chegada | Taxa turística do hóspede | Município |
| Todos os meses, até ao dia 10 | Fluxos do mês anterior | Pugliapromozione, SPOT |
| Todos os anos, até 30 de junho | Declaração da taxa turística | Agenzia delle Entrate |
| Todos os anos | Declaração de rendimentos com o CIN | Agenzia delle Entrate |
Nenhuma destas obrigações te manda um lembrete. Não chega uma carta a dizer «amanhã acaba o prazo»: chega a coima. Sem CIN, de 800 a 8000 euros. Sem CIA, de 500 a 2500 euros por unidade; sem SCIA, de 2000 a 10 000; e em ambos os casos o encerramento imediato da atividade. Fluxos não transmitidos: de 200 a 600 euros.
O fisco em 2026: 21, 26 e os 21 retidos
Se arrendas como pessoa singular, podes optar pela cedolare secca sobre arrendamentos de curta duração. A taxa é de 21 % para uma só unidade, a que indicas na declaração; às outras aplica-se 26 %. Paga-se sobre o valor bruto, comissões do portal incluídas: a conta completa.
O pormenor que confunde muitos: o portal que recebe por ti retém 21 % como substituto tributário, mas é um adiantamento, não o saldo. Se deves 26 % por essa casa, pagas tu a diferença na declaração. Portais, gestores e retenção.
A partir do terceiro apartamento, tudo muda
Desde 2026, o regime fiscal dos arrendamentos de curta duração só vale para quem destina a esta atividade no máximo dois apartamentos. Acima disso, a atividade, seja quem for que a exerça, presume-se empresarial. Até 2025 o limite era quatro: a lei do orçamento de 2026 reduziu-o para metade.
Presunção de empresa significa deixar a cedolare secca pelo regime empresarial, com número de IVA. E na Apúlia, para quem arrenda de forma empresarial, o pedido no SUAP é a SCIA.
Para o limite de dois apartamentos contam as unidades destinadas ao arrendamento de curta duração, não os contratos nem os quartos: vários quartos na mesma casa contam como um só apartamento.
Como o Chilloso resolve isto
O que se pode fazer por ti, fazemos. Os dados dos hóspedes seguem para a Questura, o recibo volta e fica cinco anos no arquivo da tua casa. O ficheiro dos fluxos para o SPOT prepara-se. A taxa turística calcula-se com as regras do teu município e, se ainda não conhecemos o teu município, vamos nós perguntar como funciona lá.
O que fica contigo, sabes com antecedência: os prazos do teu município e dos portais estão dentro do Chilloso, não na tua memória.
E quando as regras mudam, como várias vezes em 2026, muda o Chilloso. Só dás por isso porque continua a funcionar.
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