Διοικητικές υποχρεώσεις της βραχυχρόνιας μίσθωσης: ό,τι πρέπει να κάνετε, με σειρά ημερολογίου
Ενημερώθηκε στις 15.09.2026
Όποιος νοικιάζει νομίζει ότι έχει μία υποχρέωση: να πληρώνει φόρους. Στην πραγματικότητα είναι περισσότερες από δέκα, και δεν λήγουν όλες μαζί. Κάποιες γίνονται μία φορά, πριν από τον πρώτο επισκέπτη. Άλλες σε κάθε άφιξη, άλλες κάθε μήνα, άλλες μία φορά τον χρόνο. Αυτή η σελίδα τις βάζει σε σειρά για όποιον νοικιάζει σπίτι στην Απουλία και, για την καθεμία, παραπέμπει στη σελίδα που την εξηγεί πλήρως.
Μία φορά, πριν από τον πρώτο επισκέπτη
Το πρώτο βήμα δεν είναι μια πλατφόρμα, είναι ο δήμος. Στην Απουλία, όποιος νοικιάζει για τουριστικούς σκοπούς υποβάλλει αίτηση στο SUAP, την ενιαία υπηρεσία για τις παραγωγικές δραστηριότητες: τη CIA, γνωστοποίηση έναρξης δραστηριότητας, αν νοικιάζει μη επιχειρηματικά, ή τη SCIA, αν νοικιάζει επιχειρηματικά. Όποιος δραστηριοποιούνταν ήδη πριν από την περιφερειακή μεταρρύθμιση πρέπει να τακτοποιηθεί έως τις 30 Σεπτεμβρίου 2026.
Μετά η περιφέρεια. Εγγράφεστε στο DMS και λαμβάνετε τον περιφερειακό κωδικό ταυτοποίησης. Σήμερα αυτός ο κωδικός είναι ενδιάμεσο βήμα: ο περιφερειακός νόμος 15/2025 κατάργησε την υποχρέωση να αναγράφεται στις αγγελίες, και μέσω αυτού φτάνετε στον CIN, τον εθνικό κωδικό ταυτοποίησης. Ο CIN, αντίθετα, πρέπει να αναρτάται και να αναγράφεται σε κάθε αγγελία. Πώς λειτουργεί το DMS και όλα για τον CIN.
Με τον CIN έρχονται οι απαιτήσεις ασφάλειας: σε κάθε μονάδα λειτουργικοί ανιχνευτές αερίου και μονοξειδίου του άνθρακα και πυροσβεστήρες σύμφωνοι με τους κανόνες. Χρειάζεται επίσης εγγραφή στο Alloggiati Web, την πύλη της Polizia di Stato, χωρίς την οποία δεν μπορείτε να δηλώσετε τους επισκέπτες στην Questura.
Η τελευταία υποχρέωση είναι νέα: από τις 30 Σεπτεμβρίου 2026 κάθε ιδιοκτήτης που νοικιάζει, επιχειρηματικά ή όχι, πρέπει να έχει ασφάλιση αστικής ευθύνης έναντι των πελατών, ανάλογη με τη δυναμικότητα φιλοξενίας.
Σε κάθε άφιξη
Μέσα σε εικοσιτέσσερις ώρες από την άφιξη, τα στοιχεία κάθε επισκέπτη πρέπει να έχουν φτάσει στην Questura μέσω του Alloggiati Web. Αν η διαμονή δεν ξεπερνά τις εικοσιτέσσερις ώρες, η προθεσμία πέφτει στις έξι. Όποιος υπογράφει το δελτίο δίνει έντεκα στοιχεία, τα μέλη της οικογένειας και μιας ομάδας επτά. Ο οδηγός για το Alloggiati Web.
Η συλλογή των στοιχείων δεν αρκεί: ο επισκέπτης πρέπει να ταυτοποιηθεί κατά την άφιξη, αυτοπροσώπως ή μέσω βιντεοκλήσης. Στο τέλος της διαβίβασης το σύστημα εκδίδει απόδειξη, που αποτελεί τεκμήριο της συμμόρφωσης και φυλάσσεται πέντε χρόνια. Η εικόνα του εγγράφου όχι: μετά τη δήλωση διαγράφεται. Το online check-in και η φύλαξη των αποδείξεων.
Η τρίτη υποχρέωση της άφιξης είναι η πιο μεταβλητή. Ο φόρος διαμονής, όπου τον έχει θεσπίσει ο δήμος, εισπράττεται από τον επισκέπτη σύμφωνα με τους κανόνες του δήμου: συντελεστές και απαλλαγές αλλάζουν από τόπο σε τόπο. Πώς υπολογίζεται.
Κάθε μήνα
Στην Απουλία οι κινήσεις των επισκεπτών καταγράφονται καθημερινά στο SPOT, το σύστημα του περιφερειακού παρατηρητηρίου τουρισμού: αφίξεις, αναχωρήσεις, καμία κίνηση, κλειστό. Η διαβίβαση γίνεται έως τις 10 κάθε μήνα για τον προηγούμενο μήνα. Ισχύει και για τις τουριστικές μισθώσεις.
Η απόδοση του φόρου διαμονής στον δήμο ακολουθεί τη συχνότητα που ορίζει ο κανονισμός του δήμου σας.
Κάθε χρόνο
Έως τις 30 Ιουνίου υποβάλλεται η δήλωση του φόρου διαμονής για το προηγούμενο έτος, μόνο ηλεκτρονικά. Μετά η φορολογική δήλωση: στο έντυπο 730/2026 το πλαίσιο B έχει ειδικό πεδίο για τον CIN του μισθωμένου ακινήτου.
| Πότε | Τι | Σε ποιον |
|---|---|---|
| Μία φορά | CIA ή SCIA | SUAP του δήμου |
| Μία φορά | Εγγραφή και περιφερειακός κωδικός | Περιφέρεια, DMS |
| Μία φορά | Αίτηση για τον CIN | Υπουργείο Τουρισμού |
| Μία φορά | Ανιχνευτές, πυροσβεστήρες, ασφάλιση | Σε τάξη, τα ελέγχει ο δήμος |
| Μία φορά | Εγγραφή στο Alloggiati Web | Questura |
| Σε κάθε άφιξη | Δελτία εντός 24 ωρών, 6 αν η διαμονή δεν τις ξεπερνά | Questura |
| Σε κάθε άφιξη | Φόρος διαμονής από τον επισκέπτη | Δήμος |
| Κάθε μήνα, έως τις 10 | Ροές του προηγούμενου μήνα | Pugliapromozione, SPOT |
| Κάθε χρόνο, έως τις 30 Ιουνίου | Δήλωση φόρου διαμονής | Agenzia delle Entrate |
| Κάθε χρόνο | Φορολογική δήλωση με τον CIN | Agenzia delle Entrate |
Καμία από αυτές τις υποχρεώσεις δεν σας στέλνει υπενθύμιση. Δεν έρχεται γράμμα που λέει «αύριο λήγει»: έρχεται το πρόστιμο. Χωρίς CIN, από 800 έως 8.000 ευρώ. Χωρίς CIA, από 500 έως 2.500 ευρώ ανά μονάδα, χωρίς SCIA από 2.000 έως 10.000, και στις δύο περιπτώσεις άμεσο κλείσιμο της δραστηριότητας. Ροές που δεν διαβιβάστηκαν: από 200 έως 600 ευρώ.
Η φορολογία το 2026: 21, 26 και το 21 που παρακρατείται
Αν νοικιάζετε ως φυσικό πρόσωπο, μπορείτε να επιλέξετε την cedolare secca για βραχυχρόνιες μισθώσεις, έναν σταθερό υποκατάστατο φόρο. Ο συντελεστής είναι 21 % για μία μόνο μονάδα, αυτή που ορίζετε στη δήλωση, ενώ στις υπόλοιπες ισχύει 26 %. Και πληρώνεται επί του ακαθάριστου ποσού, μαζί με τις προμήθειες της πλατφόρμας: ο πλήρης λογαριασμός.
Εδώ είναι η λεπτομέρεια που μπερδεύει πολλούς. Η πλατφόρμα που εισπράττει για λογαριασμό σας παρακρατεί 21 % και το αποδίδει ως υπόχρεος παρακράτησης, αλλά αυτή η παρακράτηση είναι προκαταβολή, όχι το τελικό ποσό. Αν για εκείνο το σπίτι οφείλετε 26 %, τη διαφορά την πληρώνετε εσείς στη δήλωση. Πλατφόρμες, διαχειριστές και παρακράτηση.
Από το τρίτο διαμέρισμα αλλάζουν όλα
Από το φορολογικό έτος 2026, το φορολογικό καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων ισχύει μόνο για όποιον διαθέτει σε αυτή τη δραστηριότητα έως δύο διαμερίσματα. Πάνω από αυτό το όριο, η δραστηριότητα, όποιος κι αν την ασκεί, τεκμαίρεται επιχειρηματική. Έως το 2025 το όριο ήταν τέσσερα: ο νόμος προϋπολογισμού του 2026 το μείωσε στο μισό.
Τεκμήριο επιχείρησης σημαίνει έξοδο από την cedolare secca και μετάβαση στο επιχειρηματικό καθεστώς, με αριθμό ΦΠΑ. Και στην Απουλία, για όποιον νοικιάζει επιχειρηματικά, η αίτηση στο SUAP είναι η SCIA, όχι η CIA.
Για το όριο των δύο διαμερισμάτων μετρά ο αριθμός των μονάδων που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση, όχι ο αριθμός των συμβάσεων ούτε των δωματίων: περισσότερα δωμάτια στο ίδιο σπίτι μετρούν ως ένα διαμέρισμα.
Πώς το λύνει το Chilloso
Ό,τι μπορεί να γίνει για εσάς, το κάνουμε. Τα στοιχεία των επισκεπτών φεύγουν για την Questura, η απόδειξη επιστρέφει και μένει πέντε χρόνια στο αρχείο του σπιτιού σας. Το αρχείο των ροών για το SPOT ετοιμάζεται. Ο φόρος διαμονής υπολογίζεται με τους κανόνες του δήμου σας, και αν δεν γνωρίζουμε ακόμη τον δήμο σας, πηγαίνουμε εμείς να ρωτήσουμε πώς λειτουργεί εκεί.
Ό,τι μένει σε εσάς, το ξέρετε από πριν: οι προθεσμίες του δήμου σας και των πλατφορμών βρίσκονται μέσα στο Chilloso, όχι στη μνήμη σας.
Και όταν αλλάζουν οι κανόνες, και το 2026 άλλαξαν αρκετές φορές, αλλάζει το Chilloso. Εσείς το καταλαβαίνετε μόνο επειδή συνεχίζει να λειτουργεί.
Χρειάζεστε περισσότερες πληροφορίες;