Doveri amministrativi degli affitti brevi: tutto quello che devi fare, in ordine di calendario
Aggiornato al 15.09.2026
Chi affitta pensa di avere un obbligo: pagare le tasse. In realtà sono più di dieci, e non scadono tutti insieme. Alcuni si fanno una volta sola, prima del primo ospite. Altri a ogni arrivo, altri ogni mese, altri una volta all’anno. Questa pagina li mette in fila per chi affitta una casa in Puglia, e per ciascuno rimanda alla pagina che lo spiega per intero.
Una volta sola, prima del primo ospite
Il primo passo non è un portale, è il Comune. In Puglia chi affitta per finalità turistiche presenta una pratica allo sportello unico per le attività produttive, il SUAP: la CIA, comunicazione di inizio attività, se affitta in forma non imprenditoriale; la SCIA se affitta in forma imprenditoriale. Chi era già attivo prima della riforma regionale deve mettersi in regola entro il 30 settembre 2026.
Poi la Regione. Ti registri sul DMS e ricevi il codice identificativo regionale. Oggi quel codice serve come passaggio: la legge regionale 15/2025 ha abrogato l’obbligo di riportarlo negli annunci, e da lì si arriva al CIN, il codice identificativo nazionale. Il CIN, invece, va esposto e indicato in ogni annuncio. Come funziona il DMS e tutto sul CIN.
Con il CIN arrivano i requisiti di sicurezza: in ogni unità rilevatori di gas e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori a norma. Serve poi la registrazione ad Alloggiati Web, il portale della Polizia di Stato, senza la quale non puoi comunicare gli ospiti alla Questura.
L’ultimo obbligo è nuovo: dal 30 settembre 2026 chi affitta, in forma imprenditoriale o no, deve avere una polizza di responsabilità civile verso i clienti, commisurata alla capacità ricettiva.
A ogni arrivo
Entro ventiquattro ore dall’arrivo i dati di ogni ospite devono essere alla Questura, attraverso Alloggiati Web. Se il soggiorno non supera le ventiquattro ore, il termine scende a sei. Chi firma la schedina fornisce undici dati, i familiari e i componenti di un gruppo sette. La guida ad Alloggiati Web.
Raccogliere i dati non basta: l’ospite va identificato quando arriva, di persona o in collegamento video. Alla fine della trasmissione il sistema rilascia una ricevuta, che è la prova dell’adempimento e va conservata cinque anni. L’immagine del documento no: finita la comunicazione, va cancellata. Il check-in online e la conservazione delle ricevute.
Il terzo adempimento dell’arrivo è il più variabile. L’imposta di soggiorno, dove il Comune l’ha istituita, si riscuote dall’ospite secondo le regole di quel Comune: tariffe ed esenzioni cambiano da un paese all’altro. Come si calcola.
Ogni mese
In Puglia i movimenti degli ospiti si registrano ogni giorno su SPOT, il sistema dell’osservatorio turistico regionale: arrivi, partenze, assenza di movimento, esercizio chiuso. La trasmissione avviene entro il giorno 10 di ogni mese, per il mese precedente. Vale anche per le locazioni turistiche.
Il versamento dell’imposta di soggiorno al Comune segue invece la cadenza fissata dal regolamento del tuo Comune.
Ogni anno
Entro il 30 giugno si presenta la dichiarazione dell’imposta di soggiorno riferita all’anno precedente, solo per via telematica. Poi la dichiarazione dei redditi: nel modello 730/2026 il quadro B ha una casella apposita per il codice CIN dell’immobile affittato.
| Quando | Che cosa | A chi |
|---|---|---|
| Una volta | CIA o SCIA | SUAP del Comune |
| Una volta | Registrazione e codice regionale | Regione, DMS |
| Una volta | Richiesta del CIN | Ministero del Turismo |
| Una volta | Rilevatori, estintori, polizza | Da tenere in regola, li controlla il Comune |
| Una volta | Registrazione ad Alloggiati Web | Questura |
| A ogni arrivo | Schedine entro 24 ore, 6 se il soggiorno non le supera | Questura |
| A ogni arrivo | Imposta di soggiorno dall’ospite | Comune |
| Ogni mese, entro il 10 | Flussi turistici del mese precedente | Pugliapromozione, SPOT |
| Ogni anno, entro il 30 giugno | Dichiarazione dell’imposta di soggiorno | Agenzia delle Entrate |
| Ogni anno | Dichiarazione dei redditi con il CIN | Agenzia delle Entrate |
Nessuno di questi adempimenti ti manda un promemoria. Non arriva una lettera che dice «domani scade»: arriva la sanzione. Senza CIN da 800 a 8.000 euro. Senza CIA da 500 a 2.500 euro per ogni unità, senza SCIA da 2.000 a 10.000, e in entrambi i casi la chiusura immediata dell’attività. Flussi non trasmessi: da 200 a 600 euro.
Il fisco nel 2026: il 21, il 26 e il 21 trattenuto
Se affitti da persona fisica puoi scegliere la cedolare secca sulle locazioni brevi. L’aliquota è del 21 % per una sola unità immobiliare, quella che indichi tu in dichiarazione; sulle altre si applica il 26 %. E si paga sul corrispettivo lordo, commissioni del portale comprese: il conto completo.
Qui c’è il dettaglio che confonde molti. Il portale che incassa per te trattiene il 21 % e lo versa come sostituto d’imposta, ma quella ritenuta è un acconto, non il saldo. Se su quella casa devi il 26 %, la differenza la versi tu in dichiarazione. Portali, gestori e ritenuta.
Dal terzo appartamento cambia tutto
Dal periodo d’imposta 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi vale solo per chi destina a questa attività non più di due appartamenti. Oltre questa soglia l’attività, chiunque la eserciti, si presume d’impresa. Fino al 2025 il limite era quattro: lo ha dimezzato la legge di bilancio 2026.
Presunzione d’impresa significa lasciare la cedolare e passare al regime d’impresa, con la partita IVA. E in Puglia, per chi affitta in forma imprenditoriale, la pratica al SUAP è la SCIA, non la CIA.
Per la soglia dei due appartamenti conta il numero di unità immobiliari destinate agli affitti brevi, non il numero dei contratti né quello delle camere: più camere affittate nella stessa casa valgono come un solo appartamento.
Come lo risolve Chilloso
Quello che si può fare per te, lo facciamo. I dati degli ospiti partono per la Questura, la ricevuta torna e resta nell’archivio della tua casa per cinque anni. Il file dei flussi per SPOT si prepara. L’imposta di soggiorno si calcola con le regole del tuo Comune, e se il tuo Comune non lo conosciamo ancora, andiamo a chiedere noi come funziona lì.
Quello che resta a te, lo sai in anticipo: le scadenze del tuo Comune e dei portali stanno dentro Chilloso, non nella tua memoria.
E quando le regole cambiano, e nel 2026 sono cambiate più volte, cambia Chilloso. Tu te ne accorgi solo perché continua a funzionare.
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