Administratieve verplichtingen bij vakantieverhuur: alles wat je moet doen, op volgorde van de kalender
Bijgewerkt op 15.09.2026
Wie verhuurt, denkt één verplichting te hebben: belasting betalen. In werkelijkheid zijn het er meer dan tien, en ze vervallen niet allemaal tegelijk. Sommige doe je één keer, vóór de eerste gast. Andere bij elke aankomst, andere elke maand, andere één keer per jaar. Deze pagina zet ze op een rij voor wie een huis in Apulië verhuurt, en verwijst bij elke verplichting naar de pagina die haar volledig uitlegt.
Eén keer, vóór de eerste gast
De eerste stap is geen portaal, maar de gemeente. In Apulië dient wie voor toeristische doeleinden verhuurt een melding in bij het SUAP, het centrale loket voor bedrijfsactiviteiten: de CIA, een melding van de start van de activiteit, bij niet-bedrijfsmatige verhuur; de SCIA bij bedrijfsmatige verhuur. Wie al actief was vóór de regionale hervorming, moet dit uiterlijk 30 september 2026 in orde brengen.
Dan de regio. Je registreert je in het DMS en krijgt de regionale identificatiecode. Die code dient nu als tussenstap: de regionale wet 15/2025 heeft de plicht afgeschaft om hem in advertenties te vermelden, en via die code kom je bij de CIN, de nationale identificatiecode. De CIN moet wel zichtbaar worden opgehangen en in elke advertentie staan. Hoe het DMS werkt en alles over de CIN.
Met de CIN komen de veiligheidseisen: in elke eenheid werkende gas- en koolmonoxidemelders en goedgekeurde brandblussers. Daarnaast is er de registratie bij Alloggiati Web, het portaal van de Polizia di Stato, zonder welke je de gasten niet bij de Questura kunt melden.
De laatste verplichting is nieuw: vanaf 30 september 2026 moet elke verhuurder, bedrijfsmatig of niet, een aansprakelijkheidsverzekering tegenover de gasten hebben, afgestemd op de opvangcapaciteit.
Bij elke aankomst
Binnen vierentwintig uur na aankomst moeten de gegevens van elke gast via Alloggiati Web bij de Questura zijn. Duurt het verblijf niet langer dan vierentwintig uur, dan daalt de termijn naar zes. Wie het formulier ondertekent, levert elf gegevens aan; gezinsleden en leden van een groep zeven. De gids voor Alloggiati Web.
Gegevens verzamelen is niet genoeg: de gast moet bij aankomst worden geïdentificeerd, persoonlijk of via een videoverbinding. Aan het eind van de verzending geeft het systeem een ontvangstbewijs af; dat is het bewijs en wordt vijf jaar bewaard. De afbeelding van het document niet: na de melding wordt die gewist. Online inchecken en het bewaren van de ontvangstbewijzen.
De derde verplichting bij aankomst is de meest wisselende. De toeristenbelasting wordt, waar de gemeente die heeft ingevoerd, bij de gast geïnd volgens de regels van die gemeente: tarieven en vrijstellingen verschillen per plaats. Hoe die wordt berekend.
Elke maand
In Apulië worden de gastenbewegingen dagelijks vastgelegd in SPOT, het systeem van het regionale toerismeobservatorium: aankomsten, vertrekken, geen beweging, gesloten. De verzending gebeurt uiterlijk de 10e van elke maand, voor de vorige maand. Dat geldt ook voor vakantiewoningen.
De afdracht van de toeristenbelasting aan de gemeente volgt het ritme dat de verordening van jouw gemeente vastlegt.
Elk jaar
Uiterlijk 30 juni wordt de aangifte toeristenbelasting over het vorige jaar ingediend, uitsluitend elektronisch. Dan de aangifte inkomstenbelasting: in model 730/2026 heeft kader B een eigen vak voor de CIN van het verhuurde pand.
| Wanneer | Wat | Aan wie |
|---|---|---|
| Eén keer | CIA of SCIA | SUAP van de gemeente |
| Eén keer | Registratie en regionale code | Regio, DMS |
| Eén keer | Aanvraag van de CIN | Ministerie van Toerisme |
| Eén keer | Melders, blussers, verzekering | In orde houden, de gemeente controleert |
| Eén keer | Registratie bij Alloggiati Web | Questura |
| Bij elke aankomst | Formulieren binnen 24 uur, 6 als het verblijf die niet overschrijdt | Questura |
| Bij elke aankomst | Toeristenbelasting van de gast | Gemeente |
| Elke maand, uiterlijk de 10e | Gastenbewegingen van de vorige maand | Pugliapromozione, SPOT |
| Elk jaar, uiterlijk 30 juni | Aangifte toeristenbelasting | Agenzia delle Entrate |
| Elk jaar | Aangifte inkomstenbelasting met de CIN | Agenzia delle Entrate |
Geen van deze verplichtingen stuurt je een herinnering. Er komt geen brief die zegt «morgen verloopt de termijn»: er komt een boete. Zonder CIN 800 tot 8.000 euro. Zonder CIA 500 tot 2.500 euro per eenheid, zonder SCIA 2.000 tot 10.000, en in beide gevallen onmiddellijke sluiting. Niet verzonden gastenbewegingen: 200 tot 600 euro.
De belasting in 2026: 21, 26 en de ingehouden 21
Verhuur je als particulier, dan kun je kiezen voor de cedolare secca op kortetermijnverhuur, een vaste vervangende belasting. Het tarief is 21 % voor één eenheid, die je zelf in je aangifte aanwijst; op de andere geldt 26 %. En het wordt betaald over het brutobedrag, portaalcommissies inbegrepen: de volledige rekensom.
Hier zit het detail dat velen in verwarring brengt. Het portaal dat voor je int, houdt 21 % in en draagt die als inhoudingsplichtige af, maar die inhouding is een voorschot, geen eindbedrag. Ben je op dat huis 26 % verschuldigd, dan betaal je het verschil zelf bij de aangifte. Portalen, beheerders en inhouding.
Vanaf het derde appartement verandert alles
Sinds belastingjaar 2026 geldt de fiscale regeling voor kortetermijnverhuur alleen voor wie hiervoor niet meer dan twee appartementen inzet. Boven die drempel wordt de activiteit, wie haar ook uitoefent, vermoed een onderneming te zijn. Tot en met 2025 lag de grens op vier: de begrotingswet 2026 heeft haar gehalveerd.
Vermoeden van onderneming betekent de cedolare secca verlaten en overstappen naar het ondernemingsregime, met een btw-nummer. En in Apulië is de melding bij het SUAP voor bedrijfsmatige verhuur de SCIA, niet de CIA.
Voor de drempel van twee appartementen telt het aantal wooneenheden dat kort wordt verhuurd, niet het aantal contracten of kamers: meerdere kamers in hetzelfde huis gelden als één appartement.
Hoe Chilloso dit oplost
Wat voor je gedaan kan worden, doen wij. De gegevens van de gasten gaan naar de Questura, het ontvangstbewijs komt terug en blijft vijf jaar in het archief van je huis. Het bestand voor SPOT wordt klaargezet. De toeristenbelasting wordt berekend volgens de regels van je gemeente, en kennen we je gemeente nog niet, dan vragen we zelf na hoe het daar werkt.
Wat bij jou blijft, weet je van tevoren: de termijnen van je gemeente en de portalen staan in Chilloso, niet in je geheugen.
En als de regels veranderen, en in 2026 zijn ze meerdere keren veranderd, verandert Chilloso. Jij merkt het alleen doordat het blijft werken.
Heb je meer informatie nodig?